令和6年1月15日　提出 岡崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡崎 -9 愛知県 愛知第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　尚樹   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡崎市美合新町１２番２７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、店 舗等が混在する住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美合 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 美合駅東方 380m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅付近に形成された既成住宅地域であるが地域特性に特段の変動はない。区画整然とした地域であり、住宅 需要は底堅く推移すると見込まれるため、今後も現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡崎市域の市街化区域内に存する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者 である。需要者は慎重姿勢を強めつつあるも、業績好調な自動車関連企業の従業員を中心とする住宅需要は概して強さ を維持したのに対し、市場における供給不足気味の状況に変化は見られず、現時点における需給は依然として引き締ま った状況にある。土地は２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，９００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地はアパート事業を行うには規模が小さく経済合理的な賃貸建物が想定できないため収益価格の試算は断念した。 当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分であることから、本件では類似する標準地との均 衡に留意しつつ、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を標準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岡崎（県） -13             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連企業の好業績を受け、雇用者所得 も概ね底堅く推移したため、需要者の一部に 様子見姿勢も認められるも、市場は供給不足 気味で推移した。 駅に近く利便性良好な街区整然とした住宅地 域であり、近年付近で建売分譲も行われ完売 するなど需要は強く、市場性も増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +0.8 ％