別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.
鑑定評価額 61,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市下地町字門２３番
 ②地積
　(㎡)		 999  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:3		 事務所兼倉庫

Ｓ1		 店舗等を主体に倉庫
も見られる路線商業
地域		 南西23m国道 水道、ガス、下水 豊橋

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   340 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 豊橋駅北方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いの路線商業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価は強含み
で推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市及び豊川市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は事業所及び営業所の開設等を目的と
する中小法人及び個人事業主、不動産業者等が中心であり、全国的に展開する法人等も見られる。店舗立地には適して
いないが、国道１号線沿いで交通量は多いため、不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引規模によ
るばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗等の収益物件も見られる国道１号線沿いの路線商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うこ
とから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。
一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格
を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[161.7]		 [100.0]
100		 61,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊橋市において、人口は減少傾向、世帯数は
増加傾向にある。不動産の取引件数は増加傾
向であり、不動産取引は全般に底堅い動きを
している。

国道１号線沿いの路線商業地域であり、商業
地に対する需要は堅調で、地価は上昇して推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０５
２７
-519		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北17m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ豊橋０５
２７
-520		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ豊橋０５
３８
-516		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.4m県道、
北5.5m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ豊橋０６
３５
-21		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m県道、
南西6m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
e Ａ豊橋０６
３８
-14		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南26.6m国道、
東35m、
北4.5m、
三方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,715  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,441 		 100
[ 141.4]
64,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,700 
b (　           ) 
92,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
105,646 		 100
[ 169.5]
62,328 
62,300 
c (　           ) 
98,588  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,865 		 100
[ 151.1]
64,107 
64,100 
d (　           ) 
66,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
69,921 		 100
[ 114.4]
61,120 
61,100 
e (　           ) 
82,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
87,723 		 100
[ 140.8]
62,303 
62,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +73.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,800 円／㎡]  



豊橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,031,276 
1,758,159 
5,273,117 
4,314,600 
958,517 		 （　0.9741）
933,691 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,865,766 円　　　　（　     19,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 408.24 Ｓ1 408.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   999 ㎡     18.3 m x   54.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所…１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗兼事務所
408.24 
100.0 
408.24 
1,530 
624,607 		 3.0  1,873,821 
1.0  624,607 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
408.24 
100.0 
408.24 

624,607 		 1,873,821 
624,607 
⑨年額支払賃料        624,607 円　×　12ヶ月　＝　       7,495,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     408.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,495,284 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       599,623 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,895,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,873,821 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,239 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          624,607 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         118,376 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,031,276 円　　　　（　         7,038 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３４
　　　　-501		 1,483  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,516 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-503		 1,594  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]
1,585 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,859 円  　　　        7,495,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      605,800 円  　　　　     61,200,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,758,159 円　（　　　　　　         1,760 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     408.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,314,600 円  
（　　　　　         4,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,031,276 円      
②総費用 1,758,159 円      
③純収益　①－② 5,273,117 円      
④建物等に帰属する純収益 4,314,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 958,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 933,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,865,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市下地町字門２３番
 1804000221192-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.
鑑定評価額 61,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市下地町字門２３番
 ②地積
　(㎡)		 999  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:3		 事務所兼倉庫

Ｓ1		 店舗等を主体に倉庫
も見られる路線商業
地域		 南西23m国道 水道、ガス、下水 豊橋

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   340 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 豊橋駅北方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いの路線商業地域であり、今後しばらくは現状維持で推移すると予測する。地価水準は、車両交通量
の多い国道沿いにて堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として豊橋市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、主としてロードサイ
ド型の事業者のほか、地縁性を有する事業者等である。国道沿いに工場も見られる路線商業地域であるが、市内の工業
地需要が堅調なことも相俟って、地価は底堅く推移している。市内の商業地取引は総じて少なく、また、規模や総額の
多寡により様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣は、自用の店舗、事務所、営業所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くは
ないものと判断され、収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映
した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏ま
え、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[161.7]		 [100.0]
100		 61,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復により雇用や所得環境の
改善が見られる中、商業地の不動産市場は立
地条件や収益性等による需要の二極化傾向が
続いている。

交通量の多い商工混在の路線商業地域で、地
価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０６
１４
-12		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
北7.2m、
二方路
２住居

(60,200)
b Ａ豊橋０５
２７
-520		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ豊橋０６
３８
-14		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南26.6m国道、
東35m、
北4.5m、
三方路
近商

(100,200)
d Ａ豊橋０６
３５
-21		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m県道、
南西6m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,191 		 100
[ 149.9]
66,171 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,200 
b (　           ) 
92,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
105,646 		 100
[ 171.5]
61,601 
61,600 
c (　           ) 
82,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
87,723 		 100
[ 144.9]
60,540 
60,500 
d (　           ) 
66,091  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
69,921 		 100
[ 113.4]
61,659 
61,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,700 円／㎡]  



豊橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,210,512 
1,694,190 
5,516,322 
4,462,650 
1,053,672 		 （　0.9741）
1,026,382 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     21,837,915 円　　　　（　     21,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 408.24 Ｓ1 408.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   999 ㎡     18.3 m x   54.8 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建店舗兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗兼事務所
408.24 
100.0 
408.24 
1,569 
640,529 		 3.0  1,921,587 
1.0  640,529 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
408.24 
100.0 
408.24 

640,529 		 1,921,587 
640,529 
⑨年額支払賃料        640,529 円　×　12ヶ月　＝　       7,686,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     408.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,686,348 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       614,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,071,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,921,587 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          640,529 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         121,393 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,210,512 円　　　　（　         7,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３４
　　　　-501		 1,483  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,569 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-505		 1,947  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,640 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,500 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,590 円  　　　        7,686,348　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      498,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      522,200 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,694,190 円　（　　　　　　         1,696 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     408.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,462,650 円  
（　　　　　         4,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,210,512 円      
②総費用 1,694,190 円      
③純収益　①－② 5,516,322 円      
④建物等に帰属する純収益 4,462,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,053,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,026,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,837,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市下地町字門２３番
 1804000221192-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考