別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊橋 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　伴野　幸宏   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市曲尺手町９２番
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:3.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、住宅
等が混在する既成の
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 豊橋駅東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 豊橋駅徒歩園内に存する旧来からの商業地域で住宅も混在する。利便性が高いことから将来的には住宅利用目的
の取引が多くなると予測するが、当面は現状を維持して推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋駅周辺及び市内幹線道路沿いの商業地域である。需要者は小売店舗・事業所等の用に供する
豊橋市内及び周辺市町村の個人事業者や法人等が中心である。郊外型の大型店舗等への顧客流出及び跡継ぎ問題の影響
により商況はやや弱含み傾向であるが、立地的特性から利便性を重視する住宅地としての需要も高まっている。規模、
立地等により取引総額に差が見られ、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺は賃貸用事務所ビルも散見される商業地域であるが賃料水準が低く、土地価格に見合った賃料を収受できな
い地域的特性を有しているため収益価格は低位に試算された。投資目的の収益用不動産取引は少なく、収益性を考慮し
ているものの売り希望価格に近い水準での売買が一般的であることから比準価格の規範性が高い。よって比準価格を重
視することとし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[123.8]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原油や木材価格高騰による物価への影響及び
日銀の金融政策の修正等の要因による景気へ
の影響が懸念される状況である。


豊橋駅徒歩圏内では通勤利便性を重視する需
要者も多い。価格形成に影響を与える地域要
因の大きな変動は特にない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０６
３７
-12		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ豊橋０５
３４
-512		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ豊橋０６
３４
-14		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m県道、
南4m、二方路
近商

(90,200)
d Ａ豊橋０５
２７
-528		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ豊橋０６
２３
-10		 豊橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
南6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,838  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  95.0]
126,437 		 100
[ 107.7]
117,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
94,163  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
113,217 		 100
[  96.0]
117,934 
118,000 
c (　           ) 
100,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,912 		 100
[  86.7]
116,392 
116,000 
d (　           ) 
105,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,506 		 100
[  89.4]
119,134 
119,000 
e (　    185,395) 
185,395  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
176,920 		 100
[ 135.2]
130,858 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



豊橋 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,813,557 
1,073,748 
3,739,809 
3,334,650 
405,159 		 （　0.9741）
394,665 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,397,128 円　　　　（　     64,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 84.29 Ｓ3 252.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡      6.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所を用途とする建物のフロア貸し ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.29 
85.0 
71.65 
2,149 
153,976 		 4.0  615,904 
2.0  307,952 

 2～ 2		 事務所
84.29 
85.0 
71.65 
1,784 
127,824 		 3.0  383,472 
2.0  255,648 

 3～ 3		 事務所
84.29 
85.0 
71.65 
1,719 
123,166 		 3.0  369,498 
2.0  246,332 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.87 
85.0 
214.95 

404,966 		 1,368,874 
809,932 
⑨年額支払賃料        404,966 円　×　12ヶ月　＝　       4,859,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,859,592 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       404,127 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,647,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,368,874 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          809,932 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         153,498 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,813,557 円　　　　（　        37,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸１４
　　　　-512		 3,211  
(   3,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 100
[100.0]
2,780 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,149 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸０２
　　　　-502		 2,173  
(   2,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,173 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊橋 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,548 円  　　　        5,051,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      468,200 円  　　　　     47,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,073,748 円　（　　　　　　         8,260 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     252.87 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,334,650 円  
（　　　　　        25,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,813,557 円      
②総費用 1,073,748 円      
③純収益　①－② 3,739,809 円      
④建物等に帰属する純収益 3,334,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 405,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 394,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,036 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,397,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市曲尺手町９２番
 1804000161063-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊橋 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊橋 5-10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊橋市曲尺手町９２番
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:3.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 店舗、事務所、住宅
等が混在する既成の
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 豊橋

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 豊橋駅東方

1.5km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 豊橋駅に比較的近い、店舗や事務所のほかに住宅も混在する商業地域であり、利便性良好な住宅地需要も内包し
つつ、地価水準も堅調に推移していくものと予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏：中心商業地周辺商業地が主な類似地域であるが、市内の商業地域全般が圏域である。需要者の属性：地縁
的選好性を持つ中小法人及び個人事業主が中心。市場の需給動向：店舗や住宅等が混在する既成商業地域で、地域的な
変化は見られないが、中心部周辺に位置することから、利便性の優る住宅地需要も見込まれ、地価水準は堅調に推移し
ているものと判断した。市場での需要の中心となる価格帯：取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、豊橋駅の東方に位置し、店舗、事務所、住宅等が混在する既成の商業地域である。収益価格は、敷地の規
模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態を反映し、比準価格に対し低位
に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、商業地を取り巻く不
動産市況、地域経済の動向等の一般的要因の検討、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    137,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[123.8]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 デフレ経済からインフレ経済へ、低金利社会
から金利上昇社会への構造変化と緩やかな人
口減少等により、不動産市場では二極化が顕
在化している。

商住が混在する商業地域で、新規の出店等は
見られないが、中心部周辺に位置するため、
住宅地需要も含め需要は堅調な状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊橋 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊橋０５
３４
-512		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ豊橋０６
１４
-13		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ａ豊橋０６
２４
-3		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ豊橋０６
３７
-20		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.2m市道、
中間画地
近商

(90,252)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,163  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
113,217 		 100
[  98.9]
114,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
132,731  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,722 		 100
[ 106.0]
127,096 
127,000 
c (　           ) 
127,814  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
132,558 		 100
[ 109.8]
120,727 
121,000 
d (　           ) 
106,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,291 		 100
[  91.3]
116,419 
116,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



豊橋 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,737,811 
1,065,425 
3,672,386 
3,299,400 
372,986 		 （　0.9741）
363,326 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      7,730,340 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊橋 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.29 Ｓ3 252.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡      6.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所を用途とする建物のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.29 
85.0 
71.65 
2,134 
152,901 		 3.0  458,703 
1.0  152,901 

 2～ 2		 事務所
84.29 
85.0 
71.65 
1,814 
129,973 		 3.0  389,919 
1.0  129,973 

 3～ 3		 事務所
84.29 
85.0 
71.65 
1,707 
122,307 		 3.0  366,921 
1.0  122,307 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.87 
85.0 
214.95 

405,181 		 1,215,543 
405,181 
⑨年額支払賃料        405,181 円　×　12ヶ月　＝　       4,862,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     214.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,862,172 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       404,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,649,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,215,543 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          405,181 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          76,790 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,737,811 円　　　　（　        36,445 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-504		 2,302  
(   2,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,345 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３８
　　　　-506		 2,243  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,120 
c Ｂ豊橋賃貸２７
　　　　-511		 1,529  
(   1,476) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]		 100
[ 70.0]
2,062 
豊橋 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 234,000 円  　　　　     46,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,625 円  　　　        5,054,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      122,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      463,300 円  　　　　     46,800,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,800 円  　　　　     46,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,065,425 円　（　　　　　　         8,196 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     252.87 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,299,400 円  
（　　　　　        25,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,737,811 円      
②総費用 1,065,425 円      
③純収益　①－② 3,672,386 円      
④建物等に帰属する純収益 3,299,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 372,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 363,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,730,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊橋 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊橋市曲尺手町９２番
 1804000161063-0000
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