令和6年1月15日　提出 豊橋 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -36 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市野依町字上鷺田３番 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 植田駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市南部の農家住宅地域である。当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予測する。郊外の農家住宅 地域に位置し、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市南部の市街化調整区域内に広がる住宅地域一円である。需要者の中心は同市に地縁を有する一次取 得者層であり、市外からの流入は少ない。同市の住宅地は住環境・利便性・災害リスク等により二極化しつつある中、 農家住宅地域における需給は少なく、地価はやや弱含みに推移している。市場の中心価格帯は、土地が４００㎡前後で １，５００万円程度であるが、単価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は豊橋市南部の集落地域で自用の農家住宅の建設目的の取引が主であり、賃貸市場が未成熟で賃貸用の共同住 宅を想定することが困難であるため収益還元法は非適用とした。一方で比準価格は信頼性のある取引事例を収集し、精 度の高い試算価格を求めることができた。従って、市場実態を反映し実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東三河における中核市であり、中心市街地の 再開発が進む中、安定した土地需要を反映し 全般的な不動産取引は堅調に推移している。 地域要因に特段の変動はない。需給ともに少 なく、地価はやや弱含みにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％