令和6年1月15日　提出 豊橋 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -24 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市牟呂町字郷社西１４番３ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西7.2m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 豊橋駅西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋駅西部に広がる既成の住宅地域であり、周辺の土地区画整理事業の進捗とともに、今後も現状のまま堅調さ を保ちながら、安定的に推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊橋市の中心市街地周辺の住宅地域一円である。需要者は主に市内在住の住宅取得を目的とする一次取 得者であり周辺市町からの転入も見られる。鉄道駅からはやや距離を有しているが、北西方では牟呂板津土地区画整理 事業が順調に進み、住宅地として比較的良好な居住環境を有しおり需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、 土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，５００万円～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地の規模が小さく、共同住宅等の賃貸物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算していない。比準価 格は豊橋市内の取引事例から求めており、実証的な価格であり信頼性が高い。近隣地域では居住の快適性が重視され、 自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、取引当事者の属性も踏ま え、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [129.7] [100.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東三河における中核市であり、中心市街地の 再開発が進む中、安定した土地需要を反映し 全般的な不動産取引は堅調に推移している。 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の 変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％