令和6年1月15日　提出 豊橋 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市向山台町５番１１ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い閑静な台地上の住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の利便性に優れた高台の住宅地域で、地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋市中心部の居住環境の良好な住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者が中心と考えられ る。高台の一角に所在する旧来からの住宅地域であることから、需要に対して供給が少なく、地価は相対的に高め水準 で維持している。需要の中心となる価格帯は土地が２，０００万円程度であり、新築戸建が４，０００万円～５，００ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、賃貸住宅経営の観点からは画地規模が小さく経済合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。また 、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益目的の取引はほとんど見られず自己使用目的の取引が大半である。 よって、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、本鑑定評価額を決定した 。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応したものであり妥当なものと判断する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊橋（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や金融市場の変動等の先行き懸念はあ るが、雇用や所得環境の改善が見られ、不動 産市場は居住環境や利便性等による二極化傾 向が続いている。 供給が少ない成熟した住宅地域で、地域要因 に特段の変動もなく地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ 0.0 ％