令和6年1月15日　提出 豊橋 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市嵩山町字下角庵１番７４ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 豊橋 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 豊橋駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　豊橋市郊外に位置する市街化調整区域内の住宅団地である。当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと 予測する。市内中心部より距離があるため、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は豊橋市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、豊橋市に居住する一次取得者層であり、市外 からの流入は少ない。豊橋市の住宅地は住環境・利便性・災害リスク等により人気は二極化しつつあり、対象標準地は 、郊外にあるため、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地が９００万円～１０００万円程度である が、単価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域では、自用の戸建住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度 の高い試算価格を求めることができた。一方、近隣地域周辺は、賃貸市場が未成熟で賃貸用の共同住宅を想定すること が困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従 って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [161.2] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊橋市の人口は微減傾向。景気の緩やかな 持ち直し傾向や低金利が地価を下支えしてい る。住環境や災害リスク等による二極化傾向 が強まっている。 　地域要因に特段の変動はない。市中心部か ら離れているものの、地価は安定的に推移し ている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％