令和6年1月15日　提出 豊橋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市富士見台２丁目３１番９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 大清水 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   350 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大清水駅南方 2.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に所在する熟成した大型住宅団地であり、利用状況は今後とも変化なく推移するものと予測する。閑静な住 環境が整った競合他住宅地域に比して値頃感もあり、地価は需要増からやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に豊橋市南部郊外に位置する住宅地域一円。需要者は豊橋市在住の住宅取得を目的とする一次取得者が 中心であるが、圏外からの転入者も見受けられる。鉄道駅から離隔しているが、区画整然とした閑静な住宅団地で住環 境は良好であり、最近地区内社宅跡地が分割分譲され、取引動向も堅調である等、個別条件差はあるが相場はやや上昇 基調。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２～１５百万円、新築戸建で３０～３５百万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、周辺にアパート等の収益物件はなく、自用の戸建住宅が中心 であるため収益還元法は適用しない。当地域周辺は居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心の住宅地域であ り、取引価格の水準を指標に価格が形成されている。したがって、取引当事者の属性も踏まえ、市場実勢を反映した比 準価格を採用し、周辺の他の標準地や基準地等との価格バランスも考慮の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として地価は従来安定 しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産 業道路の整備・充実等から不動産市況は底堅 く推移している。 近隣地域内に格別の変化は認められないが、 団地周辺部にて社宅跡地が分譲地に転用され る等、一部土地利用に変化が出始めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％