令和6年1月15日　提出 豊橋 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市多米中町２丁目１３番１ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅東方 6.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市外延部に位置しており、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域で、今後とも現状を維持しながら 推移するものと思われ、地価水準は安定的に推移するものと予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：主に豊橋市の市街化区域東部に位置する住宅地域である。需要者の属性：豊橋市内に居住または勤務する １次取得者が中心である。市場の需給動向：豊橋市市街地の外延部に位置しており、需要は安定的な状況にあるものと 判断した。市場での需要の中心となる価格帯：土地は対象標準地の規模で１１００万円程度、建売物件で２５００万円 ～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、豊橋駅の東方に位置し、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域である。需給動向を見ると自用目 的での取引が主体であり、規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定すること が困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡、 直近の市場動向等も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] デフレ経済からインフレ経済へ、低金利社会 から金利上昇社会への構造変化と緩やかな人 口減少等により、不動産市場では二極化が顕 在化している。 一般的要因より、住宅地需要の選別化が見ら れる中、中心部から離れた住宅地で、利用状 況等に特段の変化は認められず、需要は安定 的な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％