別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋天白 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋天白 5-3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　纐纈　正剛   TEL.
鑑定評価額 452,000,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市天白区焼山１丁目４１１番外
 ②地積
　(㎡)		 2,723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区最高45m


(70,256)
不整形
1:1		 店舗

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
を中心とした路線商
業地域		 南東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 植田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 植田駅北方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(70,260)
準防 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 不動産需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。そのほか特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天白区の幹線道路や準幹線道路沿いに位置する商業地域がその範囲にあたる。主たる需要者は店舗経営を
目的とする事業者が中心である。一般住宅も散見され、繁華性はやや弱いが、主要県道沿いで交通量も多く、底堅い需
要が認められる。需要の中心となる価格帯について、商業地の取引は個別性が強く、規模等によって価格帯が異なるた
め把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鑑定評価方式を適用した結果、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は市場性を反映した実証的価格であ
る。また事例の信頼性、比準の精度は高い。一方収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的数値であるが当該
地域は繁華性が十分でなく元本と収益との関係が希薄であるため低めに試算された。以上を総合的に勘案して比準価格
を採用し、収益価格は参考程度として、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋緑 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[110.0]		 100
[ 97.9]		 [104.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は依然回復傾向にある。設備投資及び個
人消費は緩やかに増加し、住宅投資は弱めの
動きとなっている。公共投資は微増傾向にあ
る。

特記すべき地域要因の変動はない。




特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋天白 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ天白０５
４５
-14		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
南西5.9m、
二方路
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ天白０６
４５
-23		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北8m、角地
２住居
高度地区最高20m
(80,200)
c Ａ天白０４
３９
-523		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m県道、
南東8.2m、
二方路
準住居
高度地区最高45m
(70,300)
d Ａ天白０５
４５
-526		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.4m県道、
西5.3m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
e Ａ天白０６
４５
-21		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m県道、
南西7.9m、
角地
準工
絶対高４５ｍ高度
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,601  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
140,414 		 100
[  97.9]
143,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
147,679  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
141,828 		 100
[  97.9]
144,870 
151,000 
c (　           ) 
145,376  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.8]
167,471 		 100
[ 100.0]
167,471 
174,000 
d (　           ) 
186,504  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,241 		 100
[ 102.7]
177,450 
185,000 
e (　           ) 
190,805  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
182,165 		 100
[ 110.0]
165,605 
172,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    166,000 円／㎡]  



名古屋天白 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,828,194 
7,497,680 
19,330,514 
10,875,600 
8,454,914 		 （　0.9563）
8,085,434 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    207,318,821 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋天白 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 1,200.00 ＬＳ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区最高45m
 70 ％   300 ％   256 ％   2,723 ㎡     51.0 m x   51.5 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 スケルトン貸しの店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
2,015 
2,418,000 		 6.0  14,508,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,418,000 		 14,508,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,418,000 円　×　12ヶ月　＝　      29,016,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,016,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,321,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,694,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,508,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,828,194 円　　　　（　         9,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ天白賃貸３３
　　　　-12		 2,014  
(   2,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,015 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ天白賃貸５１
　　　　-501		 2,016  
(   1,880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[ 95.0]
2,015 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋天白 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 870,480 円  　　　       29,016,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,765,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,497,680 円　（　　　　　　         2,753 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0513     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 80 ％　＋　0.0572 ×  10 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,875,600 円  
（　　　　　         3,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,828,194 円      
②総費用 7,497,680 円      
③純収益　①－② 19,330,514 円      
④建物等に帰属する純収益 10,875,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,454,914 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,085,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,318,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋天白 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市天白区焼山一丁目４１１番
 1808000089290-0000
2 　名古屋市天白区焼山一丁目４１２番
 1808000089279-0000
3 　名古屋市天白区焼山一丁目４１３番
 1808000089247-0000
4 　名古屋市天白区焼山一丁目４１４番
 1808001112502-0000
5 　名古屋市天白区焼山一丁目４１５番
 1808000089128-0000
6 　名古屋市天白区焼山一丁目４１６番
 1808001112618-0000
7 　名古屋市天白区焼山一丁目４２２番
 1808000084584-0000
8 　名古屋市天白区焼山一丁目４２３番
 1808000083223-0000
9 　名古屋市天白区焼山一丁目４２４番
 1808000089288-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋天白 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋天白 5-3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.
鑑定評価額 455,000,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市天白区焼山１丁目４１１番外
 ②地積
　(㎡)		 2,723  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区最高45m


(70,256)
不整形
1:1		 店舗

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
を中心とした路線商
業地域		 南東25m県道、背面道 水道、ガス、下水 植田

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    75 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 植田駅北方

1.8km		 法令

規制		 準住居
(70,260)
準防 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅からやや遠く発展性は乏しいものの、自動車交通量が多く、背後の住宅地域の人口も多いことから当面
は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天白区及び隣接区内に位置する幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はスーパーマーケッ
ト、量販店等を経営する大手企業、地元有力企業等である。当圏域は自動車交通量が多く、背後の住宅地の人口も多い
ことから商業地の需要は堅調であり、また大規模な店舗用地には希少性があることもあって地価は上昇傾向で推移して
いる。市場では商業地の取引が少なく、規模により総額も様々であることから中心価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は天白区焼山地内及びその周辺の商業地の事例を採用して試算したもので、不動産の市場性に着目した実証的
で、説得力が高い価格である。他方、収益価格は一棟貸の店舗の建築を想定して試算したが、想定要素が多いことから
説得力が弱く、また最近の建築コスト高騰により収益物件の投資採算性が悪化していることから試算価格も低位となっ
た。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋緑 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    167,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[110.0]		 100
[ 97.9]		 [104.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、小売業、外食業等
の業績も持ち直しつつあることから、商業地
の需要も回復してきており、地価の上昇が続
いている。

スーパーマーケット、飲食店等が建ち並ぶ路
線商業地域であり、不動産需要は堅調で地価
の上昇が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋天白 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ天白０６
５１
-20		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南37.1m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
b Ａ天白０５
４５
-526		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.4m県道、
西5.3m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ天白０６
４５
-23		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
北8m、角地
２住居
高度地区最高20m
(80,200)
d Ａ緑０５３
０
-10		 名古屋市緑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
東6m、北東6m、
三方路
１住居
高度地区最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,008  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,728 		 100
[  97.0]
179,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
186,504  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,241 		 100
[ 104.7]
174,060 
181,000 
c (　           ) 
147,679  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
141,828 		 100
[  91.3]
155,343 
162,000 
d (　           ) 
154,275  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
154,721 		 100
[ 105.6]
146,516 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



名古屋天白 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,974,650 
7,525,132 
19,449,518 
10,875,600 
8,573,918 		 （　0.9563）
8,199,238 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    210,236,872 円　　　　（　     77,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋天白 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 ＬＳ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区最高45m
 70 ％   300 ％   256 ％   2,723 ㎡     51.0 m x   51.5 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の店舗（スケルトン貸）を想定。駐車場使用料は賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
2,026 
2,431,200 		 6.0  14,587,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,431,200 		 14,587,200 
0 
⑨年額支払賃料      2,431,200 円　×　12ヶ月　＝　      29,174,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,174,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,333,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,840,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,587,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,974,650 円　　　　（　         9,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ天白賃貸４５
　　　　-502		 2,288  
(   2,228) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,932 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,026 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ日進賃貸４２
　　　　-504		 1,873  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋天白 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 875,232 円  　　　       29,174,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,787,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,525,132 円　（　　　　　　         2,764 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0513     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 80 ％　＋　0.0572 ×  10 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,875,600 円  
（　　　　　         3,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,974,650 円      
②総費用 7,525,132 円      
③純収益　①－② 19,449,518 円      
④建物等に帰属する純収益 10,875,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,573,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,199,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,236,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋天白 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市天白区焼山一丁目４１１番
 1808000089290-0000
2 　名古屋市天白区焼山一丁目４１２番
 1808000089279-0000
3 　名古屋市天白区焼山一丁目４１３番
 1808000089247-0000
4 　名古屋市天白区焼山一丁目４１４番
 1808001112502-0000
5 　名古屋市天白区焼山一丁目４１５番
 1808000089128-0000
6 　名古屋市天白区焼山一丁目４１６番
 1808001112618-0000
7 　名古屋市天白区焼山一丁目４２２番
 1808000084584-0000
8 　名古屋市天白区焼山一丁目４２３番
 1808000083223-0000
9 　名古屋市天白区焼山一丁目４２４番
 1808000089288-0000
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備考