令和6年1月15日　提出 名古屋天白 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -20 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石井　識章   TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区元植田３丁目１８０２番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ3 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も見られる住宅地域である。将来的には農地が住宅地として開発され、住宅地域としての熟 成度が増していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区中央部から北部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は名古屋市及びその周辺圏域に居住ま たは勤務する一次取得者層である。近隣地域周辺は地下鉄植田駅から徒歩圏内で、区画整然とした住宅地域である。住 環境、利便性ともに良好な地域として人気が高く、地価は継続して上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、土地が３５ ００万円前後、新築戸建住宅が５０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似する自用目的での取引から求めたもので、取引市場の実勢を反映した実証的な価格である。他方、収益 価格は近隣地域は賃貸市場が未成熟で、対象標準地の間口も狭いことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定す ることが困難なため不適用とした。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。尚、当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　天白（県） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済、資源価格、企業の賃金・価格設定 行動等に係る不確実性はあるものの、景気は 緩やかに回復しており地価も上昇傾向にある 。 植田駅の徒歩圏内に位置し、居住環境が良好 であることから需要は高く、地価の上昇が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％ +2.4 ％