別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋天白 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋天白 -18 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石井　識章   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市天白区久方２丁目１番１４
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区最高10m
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 相生山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 相生山駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並び区画整然とした住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因がないので
、当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は天白区南部及び緑区北部に位置する住宅地域である。需要者の中心は居住目的で取得する個人と想定され
る。住環境は安定しており、地価は比較的堅調な傾向にある。ただし市場の中心価格帯は標準地と同規模の場合、土地
が４，０００万円程度となるが、近年は１００㎡台またはそれ以下の土地面積の分譲住宅が主流なことから、総額が嵩
む取引は少なくなる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似する自用目的での取引から求めたもので、取引市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益
価格は収益性及び投資採算性を反映した価格であるが、当地域の低層住宅を中心とする地域的特性から収益性は劣るた
め、価格に乖離が生じている。そこで本件では、市場の特性を反映し、相対的規範性の高い比準価格を採用し、収益価
格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋天白 -2              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 163,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済、資源価格、企業の賃金・価格設定
行動等に係る不確実性はあるものの、景気は
緩やかに回復しており地価も上昇傾向にある
。

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域である。居住環境も良好な状態を維持して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋天白 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ天白０６
４６
-8		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b Ａ天白０５
３３
-508		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
c Ａ天白０５
３３
-519		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
d Ａ天白０６
４５
-22		 名古屋市天白区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
外壁後退１．０ｍ
(40,80)
e Ａ天白０５
４４
-510		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
西8m、角地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,358 		 100
[  90.9]
161,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
168,218  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,265 		 100
[ 106.7]
162,385 
162,000 
c (　           ) 
173,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
156,637 		 100
[  96.0]
163,164 
163,000 
d (　     79,649) 
159,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.8]
155,889 		 100
[  96.0]
162,384 
162,000 
e (　           ) 
159,044  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
153,591 		 100
[  94.9]
161,845 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



名古屋天白 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,694,977 
725,136 
2,969,841 
1,991,340 
978,501 		 （　0.9760）
955,017 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,738,500 円　　　　（　     91,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋天白 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.72 ＬＳ2 175.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   249 ㎡     13.8 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階専有面積４３．８６㎡、１ＤＫの単身向けタイプ合計４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
87.72 
100.0 
87.72 
1,664 
145,966 		 2.0  291,932 
1.0  145,966 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.44 
100.0 
175.44 

291,932 		 583,864 
291,932 
⑨年額支払賃料        291,932 円　×　12ヶ月　＝　       3,503,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         408,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,503,184 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         408,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       312,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,598,289 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           583,864 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,372 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,932 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          91,316 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,694,977 円　　　　（　        14,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ天白賃貸５１
　　　　-1		 1,104  
(   1,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.6]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,712 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,664 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ天白賃貸４６
　　　　-5		 1,374  
(   1,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋天白 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,500 円  　　　　     33,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 117,336 円  　　　        3,911,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,000 円  　　　　     33,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         725,136 円　（　　　　　　         2,912 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     175.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,991,340 円  
（　　　　　         7,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,694,977 円      
②総費用 725,136 円      
③純収益　①－② 2,969,841 円      
④建物等に帰属する純収益 1,991,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 978,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 955,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,738,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋天白 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市天白区久方二丁目１番１４
 1808000114800-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋天白 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋天白 -18 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市天白区久方２丁目１番１４
 ②地積
　(㎡)		 249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区最高10m
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 相生山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、　　８
ｍ市道		 交通

施設		 相生山駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が主体の居住環境が良好な住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られず、当面は現状のまま
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線、桜通線沿線で天白区及び隣接区内の住宅地域。需要者の中心は名古屋市及び周辺市町に居
住する個人である。近隣地域は地下鉄駅からやや遠いものの、居住環境が良好であり、値頃感もあることから需要は堅
調であり、地価は上昇している。市場では土地は２４０㎡前後で４０００万円程度、新築分譲住宅は建築コストの上昇
により総額を抑えた物件が選好されることから敷地面積１５０㎡前後で４０００万円程度までが取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は久方地内及びその周辺の住宅地の事例を採用したもので、居住の快適性、市場性に着目した実証的な価格で
ある。他方、収益価格は対象標準地上に共同住宅の建築を想定して試算したが、近隣地域は賃貸市場が未成熟で賃料水
準が低位なこと、及び建築コスト、金利の上昇により収益物件の採算性が悪化していることにより試算価格が低位とな
った。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋天白 -2              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[121.1]		 [100.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 天白区内の住宅地は地下鉄駅から徒歩圏内の
エリアを中心に需要が高く、特に植田駅、原
駅、平針駅の徒歩圏が人気があり、地価の上
昇が続いている。

地下鉄駅からやや遠いものの、居住環境が良
好な地域であることから需要は堅調であり、
地価は継続的に上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋天白 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ天白０５
４４
-510		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
西8m、角地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b Ａ天白０６
４５
-25		 名古屋市天白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
外壁後退１．０ｍ
(40,80)
c Ａ天白０５
３３
-519		 名古屋市天白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
西4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
d Ａ天白０６
５１
-30		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,044  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
153,591 		 100
[  98.0]
156,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
143,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
160,595 		 100
[  94.0]
170,846 
171,000 
c (　           ) 
173,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
156,637 		 100
[  94.1]
166,458 
166,000 
d (　    150,147) 
150,147  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
149,551 		 100
[  97.0]
154,176 
154,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



名古屋天白 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,684,779 
663,084 
3,021,695 
1,991,340 
1,030,355 		 （　0.9760）
1,005,626 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,943,476 円　　　　（　     96,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋天白 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.72 ＬＳ2 175.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   249 ㎡     13.8 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプの単身者向け住宅４戸を想定。平均専有面積４３．８６㎡、各階２戸×２階 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
87.72 
100.0 
87.72 
1,711 
150,089 		 2.0  300,178 
1.0  150,089 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.44 
100.0 
175.44 

300,178 		 600,356 
300,178 
⑨年額支払賃料        300,178 円　×　12ヶ月　＝　       3,602,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,602,136 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       398,614 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,587,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           600,356 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,178 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          91,854 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,684,779 円　　　　（　        14,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ天白賃貸４４
　　　　-6		 1,614  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
1,867 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,762 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,711 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ緑賃貸４４
　　　　-3		 1,844  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,646 
c Ｂ天白賃貸４４
　　　　-7		 1,507  
(   1,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,773 
名古屋天白 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,900 円  　　　　     33,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 119,584 円  　　　        3,986,136　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,000 円  　　　　     33,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         663,084 円　（　　　　　　         2,663 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     175.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,991,340 円  
（　　　　　         7,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,684,779 円      
②総費用 663,084 円      
③純収益　①－② 3,021,695 円      
④建物等に帰属する純収益 1,991,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,030,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,005,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,943,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋天白 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市天白区久方二丁目１番１４
 1808000114800-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考