令和6年1月15日　提出 名古屋天白 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -14 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区海老山町１１０２番 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、共同 住宅等が混在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度最高２０ｍ ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅から遠い熟成した住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見られず当面は現状のまま推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線、桜通線沿線で天白区及び隣接区内の住宅地域。需要者の中心は名古屋市及びその周辺の市 町に居住する個人である。近隣地域は地下鉄駅から遠いものの、値頃感があることから一定の需要があり、また新築分 譲住宅は敷地面積が１２０㎡～１５０㎡で総額を抑えた物件が多い。市場では土地は１５００万円～２０００万円程度 まで、新築分譲住宅は４５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅も見られるものの、取引の中心は自用の戸建用地である。比準価格は圏域内の戸建用地の事例を 中心に採用し試算したもので、市場の実態を反映した説得力が高い価格である。他方、対象標準地の規模は小さく、間 口も狭く、また最近の建築コスト、金利の上昇により投資採算性に見合う収益物件の建築を想定するのは困難なため、 収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    189,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [139.4] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天白区内の住宅地は地下鉄駅から徒歩圏内の エリアを中心に需要が高く、特に植田駅、原 駅、平針駅の徒歩圏が人気があり、地価の上 昇が続いている。 地下鉄駅から遠い住宅地域であるが、値頃感 があることから需要は比較的堅調であり、地 価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％