令和6年1月15日　提出 名古屋天白 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -11 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.

鑑定評価額 423,000,000 円  １㎡当たりの価格 402,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区植田３丁目１３１１番 ②地積 　(㎡) 1,053   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区最高45m (90,300) 2:1 共同住宅 ＲＣ14 中高層の共同住宅が 多くみられる住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 植田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 植田駅南東方 250m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区最高45m ⑤地域要因の将 　来予測 中高層のマンションが多く見受けられる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    411,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              393,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市東部の地下鉄駅徒歩圏内の住環境が良好な分譲マンション適地の存する範囲である。需要者の 中心はマンション素地の取得を目的としたデベロッパーである。当該地域は、地下鉄への接近性など利便性に優れ、名 古屋市外からの転入も見込める地域であり、マンション素地としての需要は底堅い。取引水準は立地条件、規模等に応 じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、画地規模が比較的大きく、マンション適地であるという類似性の高い取引事例から試算しており、市場動 向を反映した実証的な価格である。一方、開発法による価格は、主たる需要者である分譲マンション業者における投資 採算性に着目した価格であり、信頼性が高い。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準 地との検討結果を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋昭和 5-6             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    475,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.8] 100 [120.0] [100.0] 100 402,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復や価格転嫁の進展の中、個人消費 や設備投資などの内需が増加しており、金融 緩和政策の維持の下、不動産市場も活発な動 きが続いている。 中高層のマンションが多く見受けられる住宅 地域であり、交通接近性に優れているため、 マンション素地としての需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％