令和6年1月15日　提出 名古屋名東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -21 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　牧野　敦   TEL.

鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区宝が丘１９６番２ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） (60,150) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅が見られる住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅南方 700m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。不動産市場は全般的に 堅調な動きをしていて、地価動向は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名東区を中心とする地下鉄東山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は区内及び隣接市在住の高所得 者を中心とする一次取得者層である。最寄り駅徒歩圏内の地域に需要が集中し地価は上昇が続いている。藤が丘駅から 徒歩圏内の地域については選好性が高く、不動産市況が好調なこともあり住宅地需要はやや過熱気味の傾向にある。土 地は総額で４０００～４５００万円程度、新築戸建住宅は６０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用目的での取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸 等の収益物件を想定することは現実的ではなく収益価格は試算しない。市場参加者は利便性・快適性を重視して物件の 選別を行い取引が行われるのが通常であり、価格形成にあたっては取引市場での価格が重要な指標になるものである。 以上より比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋名東 -19             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    254,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [109.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名東区の人口はやや減少傾向。高齢化率は上 昇傾向。低金利環境の継続により最寄り駅周 辺部の地価上昇が郊外部に波及する傾向が続 いている。 地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％