令和6年1月15日　提出 名古屋名東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -13 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　前田　達男   TEL.

鑑定評価額 489,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区一社１丁目５３番 ②地積 　(㎡) 1,303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） ３１ｍ高度地区 (80,200) 台形 2:1 共同住宅 ＲＣ8 中高層マンションが 多い利便性のよい住 宅地域 北8m市道、東側道 水道、ガス、下水 一社 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 一社駅南西方 280m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ３１ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅至近の地域であり、一定以上の規模を有する画地では今後もマンション開発が進展すると予測する。都 心部の用地不足から東山線東部沿線の開発素地は注目度が上がっており、地価は高水準を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              365,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部を中心とする地下鉄駅徒歩圏の開発素地が存する地域である。需要者の中心はマンションデ ベロッパーである。近隣地域は一社駅から徒歩約４分で、分譲マンション用地としての希少性は非常に高い。建築費等 のコストアップによりデベロッパーの選定基準は厳しくなっており、駅近・高容積等の好条件でないと素地仕入価格は 伸びない。中心価格帯は画地規模、公法上の規制等に基づく開発可能なボリューム等によって異なり、一様ではない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 分譲マンション用地は、デベロッパー各社固有の事業採算性と市場における各社の素地取得意欲によって価格が決定さ れる。比準価格は近時の素地供給不足によりやや割高だが、実証的な価格が求められた。一方、開発法による価格は、 一般的な事業計画の想定に基づき、建築費相場や販売市場の実勢等を織り込んだ結果、相対的にやや低位となった。よ って、現実の市場を反映する比準価格を重視しつつ開発法を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    352,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場を取り巻く環境には、建築費の高 騰や金利上昇懸念等のマイナス要因が増えて おり、需要者が慎重にならざるを得ない状況 である。 一社駅から徒歩約４分であり、立地としては 高い競争力を有する。但し、容積率が特に大 きい地域ではないため、ある程度の規模を必 要とする。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％