別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋名東 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 -7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区高柳町９０４番
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅のほか共同
住宅が見られる住宅
地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 藤が丘

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 藤が丘駅北西方

650m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅等が混在する熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は認められないことから、当面は現
況を基調としつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市名東区を中心に周辺区の地下鉄東山線沿線に存する居住環境が良好な住宅地域である。需要者の
中心は名古屋市内に居住する、一次取得者、二次取得者及び不動産業者等が考えられる。最寄駅徒歩圏内の居住環境が
良好な地域で区内でも人気の住宅地域であり、地価は強含みにて推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は４
，０００万円～５，０００万円ていど、新築戸建住宅は７，０００万～８，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域においては賃貸マンション等の収益物件も見られるが、収益性を重視した物件は少ない。近隣地
域は自己利用目的での取引が多く、居住の快適性、利便性が重視される中、比準価格は類似地域等に存する多数の住宅
地の事例を採用して求めており、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である。したがって、本件では比準価
格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋名東 -19             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[109.0]		 100
[ 86.5]		 [103.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済が正常化に向かう中、不動産市況は概ね
堅調に推移している。ただし、今後は長期金
利の動向等に注視を要する。


特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０５
２１
-33		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,150)
b Ａ名東０６
２１
-8		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,150)
c Ａ名東０６
２１
-32		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東6.5m、角地
２住居
高度地区最高31m
(56,145)
d Ａ名東０５
２１
-528		 名古屋市名東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
e Ａ名東０６
２１
-26		 名古屋市名東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
209,553  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
256,394 		 100
[  88.4]
290,038 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
299,000 
b (　           ) 
289,855  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
274,697 		 100
[  96.6]
284,365 
293,000 
c (　           ) 
257,124  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
232,832 		 100
[  79.9]
291,404 
300,000 
d (　           ) 
215,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
198,685 		 100
[  74.4]
267,050 
275,000 
e (　           ) 
233,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
235,627 		 100
[  83.3]
282,866 
291,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



名古屋名東 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,638,475 
537,717 
2,100,758 
1,567,420 
533,338 		 （　0.9715）
518,138 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,336,619 円　　　　（　     74,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（テラスハウス、専用面積６６㎡×２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同様としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,749 
115,434 		 3.0  346,302 
0.0  0 
一括
 1～ 2		 居宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,749 
115,434 		 3.0  346,302 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

230,868 		 692,604 
0 
⑨年額支払賃料        230,868 円　×　12ヶ月　＝　       2,770,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,770,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,631,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           692,604 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,638,475 円　　　　（　        15,991 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ名東賃貸２１
　　　　-40		 1,497  
(   1,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
1,608 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,749 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ名東賃貸２１
　　　　-62		 1,630  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
1,805 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋名東 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,200 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 110,817 円  　　　        2,770,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,717 円　（　　　　　　         3,259 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0749 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,567,420 円  
（　　　　　         9,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,638,475 円      
②総費用 537,717 円      
③純収益　①－② 2,100,758 円      
④建物等に帰属する純収益 1,567,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 533,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 518,138 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,336,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区高柳町９０４番
 1844000071089-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋名東 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 -7 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一   TEL.
鑑定評価額 47,700,000 円  １㎡当たりの価格 289,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市名東区高柳町９０４番
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅のほか共同
住宅が見られる住宅
地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 藤が丘

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 藤が丘駅北西方

650m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部の地下鉄東山線沿線を中心とする閑静な住宅地域である。需要者の中心は、資金的に余裕の
ある二次取得者層である。藤が丘駅徒歩圏エリアは、利便性と良好な住環境を兼ね備えた住宅地として非常に人気が高
い。規模の大きな画地については分譲業者による細分化が進展している一方で、富裕層がそのまま利用するケースもあ
る。中心価格帯は、対象標準地と同規模の土地で４～５千万円程度、新築戸建住宅で７～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、近隣地域周辺には賃貸物件も散見されるが、それらは遊休地の有効活用を主目的とし
た利用である。市場の中心は自用を目的とする取引であり、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、実証的価
格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動
産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋名東 -19             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[109.0]		 100
[ 86.5]		 [103.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名古屋市を中心とする尾張地域では地価は上
昇傾向が続いているが、物価の上昇や円安な
ど経済に対する先行き不安もあり、将来動向
は不透明である。

当該地域は既成の住宅地域であり、地域要因
に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋名東 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ名東０６
２１
-10		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(40,80)
b Ａ名東０５
２１
-34		 名古屋市名東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6.5m、角地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ名東０５
２１
-532		 名古屋市名東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西6.5m、
角地
２住居
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ名東０６
２１
-33		 名古屋市名東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,240  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
280,490 		 100
[  96.0]
292,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
273,540  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.5]
245,350 		 100
[  92.1]
266,395 
274,000 
c (　           ) 
291,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.1]
272,863 		 100
[  96.0]
284,232 
293,000 
d (　           ) 
219,165  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
244,892 		 100
[  88.4]
277,027 
285,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    289,000 円／㎡]  



名古屋名東 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,698,018 
560,618 
2,137,400 
1,660,890 
476,510 		 （　0.9715）
462,929 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,022,119 円　　　　（　     66,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋名東 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   165 ㎡      9.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（テラスハウス、専有面積約６６㎡×２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同用途としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,809 
119,394 		 2.0  238,788 
0.0  0 
一括
 1～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,809 
119,394 		 2.0  238,788 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

238,788 		 477,576 
0 
⑨年額支払賃料        238,788 円　×　12ヶ月　＝　       2,865,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,865,456 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       171,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,693,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           477,576 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,698,018 円　　　　（　        16,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ名東賃貸２１
　　　　-41		 1,660  
(   1,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,953 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,809 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ名東賃貸０２
　　　　-26		 1,481  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,742 
c Ｂ名東賃貸０２
　　　　-21		 1,481  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,742 
名古屋名東 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 114,618 円  　　　        2,865,456　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      196,300 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         560,618 円　（　　　　　　         3,398 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0749 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,660,890 円  
（　　　　　        10,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,698,018 円      
②総費用 560,618 円      
③純収益　①－② 2,137,400 円      
④建物等に帰属する純収益 1,660,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 476,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 462,929 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,022,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋名東 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市名東区高柳町９０４番
 1844000071089-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考