別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋緑 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋緑 5-7 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　研二   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市緑区南大高２丁目１１２番外
 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗のほか共同住宅
等も見られる路線商
業地域		 南西23m市道 水道、ガス、下水 南大高

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 南大高駅南西方

370m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模なショッピングセンターに隣接する、大高南区画整理に伴い開発された商業地域である。繁華性は中程度
で当面は現在の商況を維持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区、天白区を中心として市内一円に及ぶ商業地の存する圏域である。主となる需要者は店舗所
有目的の法人・個人である。地場の企業が主であるが、フランチャイズによる他都市の企業の参入も見込まれる。また
、商業地域であるが、昨今ではマンション開発の圧力も強い。コロナ禍の影響も一段落し、区内の商業地需要も概ね以
前の水準に戻りつつある。同一需給圏内の商業地において標準的な地積や中心価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。収益価格は収益性を基
礎とした理論的な価格であり、商業地において一定の規範性を有する。不動産の需要目的は自用が主であり、比準価格
の説得力は高い。一方で、営業用としての側面もあり、収益価格も一定の説得力を有する。本件では比準価格を標準と
して、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋天白 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    229,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[116.5]		 [ 98.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は総じて改善している。企業の設備
投資は持ち直しに足踏みが見られている。建
築工事費の予定額は引き続き持ち直しの動き
が見られている。

地価水準の変動を除き、不動産市場の特性に
大きな変化はない。地域の状況は安定的であ
り、地域要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋緑 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ緑０５３
７
-523		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.8m県道
、中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ緑０６３
７
-28		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
北6.5m、角地
２低専
高度地区最高10m
(60,150)
c Ａ緑０５４
４
-24		 名古屋市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南13m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ天白０６
４５
-4		 名古屋市天白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
中間画地
準工
絶対高４５ｍ高度
(70,300)
e Ａ瑞穂０５
４５
-518		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.5m県道、
北4.5m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,156  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
127,384 		 100
[  63.8]
199,661 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
132,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
148,142 		 100
[  70.1]
211,330 
207,000 
c (　           ) 
120,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
131,747 		 100
[  61.2]
215,273 
211,000 
d (　           ) 
177,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
191,109 		 100
[  95.0]
201,167 
197,000 
e (　           ) 
217,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
218,290 		 100
[ 107.9]
202,308 
198,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



名古屋緑 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,844,326 
3,774,837 
12,069,489 
8,161,300 
3,908,189 		 （　0.9563）
3,737,401 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     95,830,795 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋緑 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 312.88 Ｓ2 482.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   745 ㎡     21.3 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階を店舗として想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
482.68 
100.0 
482.68 
2,791 
1,347,160 		 10.0  13,471,600 
2.0  2,694,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
482.68 
100.0 
482.68 

1,347,160 		 13,471,600 
2,694,320 
⑨年額支払賃料      1,347,160 円　×　12ヶ月　＝　      16,165,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,165,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       969,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,195,965 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,471,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,694,320 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         521,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,844,326 円　　　　（　        21,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ緑賃貸３７
　　　　-503		 3,049  
(   2,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,963 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ緑賃貸３７
　　　　-502		 3,145  
(   3,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,853 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋緑 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 524,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 646,637 円  　　　       16,165,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,228,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,774,837 円　（　　　　　　         5,067 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     482.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,161,300 円  
（　　　　　        10,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,844,326 円      
②総費用 3,774,837 円      
③純収益　①－② 12,069,489 円      
④建物等に帰属する純収益 8,161,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,908,189 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,737,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,830,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋緑 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番
 1807000134206-0000
2 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番１
 1807000134246-0000
3 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番２
 1807000135300-0000
4 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番３
 1807000135413-0000
5 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番４
 1807000148186-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋緑 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋緑 5-7 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市緑区南大高２丁目１１２番外
 ②地積
　(㎡)		 745  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗のほか共同住宅
等も見られる路線商
業地域		 南西23m市道 水道、ガス、下水 南大高

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 南大高駅南西方

370m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣に大規模商業施設もみられる幹線道路沿いの商業地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移して
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は緑区及び周辺市区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元中小企業、個人事業主、不動
産業者等である。当地域は多くの店舗のほか、大型商業施設も近隣にみられる路線商業地域で集客力もあり、店舗の出
店需要は飲食店、物販店ともに比較的強い。また、背後の住宅地の環境も比較的良好であり、人口も増加傾向にあるこ
とから地価は緩やかな上昇傾向にある。取引総額は規模・用途等よってバラツキがあり一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例も緑区内の商業地に存する事例であり客観性は高
い。収益価格は店舗の賃貸市場に大きな変化はみられず、土地価格に見合う賃料水準が得られないことから低位に把握
された。収益目的の取引は少なく、自用目的の取引が多い地域であることから、本件では比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量の上、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋天白 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    229,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[117.6]		 [ 98.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇、金融市場の変動等によ
る景気下振れリスクはあるが、緑区の商業地
の不動産市場は総じて安定している。


幹線道路沿いの商業地域。背後の良好な住宅
地の影響を受けて店舗の出店需要は安定して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋緑 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ緑０６４
８
-2		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16m市道、
北東12m、
角地
２住居
高度地区最高20m
地区計画等
(80,200)
b Ａ緑０６３
７
-28		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
北6.5m、角地
２低専
高度地区最高10m
(60,150)
c Ａ緑０５４
９
-2		 名古屋市緑区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m県道、
北西4.2m、
南4.8m、
三方路
準工
絶対高３１ｍ高度
特別用途地区
(70,200)
d Ａ緑０４２
５
-521		 名古屋市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m県道、
北4m、二方路
工業
第二種特別工業地
(70,200)
e Ａ緑０４３
１
-525		 名古屋市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
中間画地
準工
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,468  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
181,323 		 100
[  84.6]
214,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
132,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
148,142 		 100
[  72.0]
205,753 
202,000 
c (　    108,882) 
108,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.6]
152,960 		 100
[  71.0]
215,437 
211,000 
d (　           ) 
110,337  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
112,265 		 100
[  54.3]
206,750 
203,000 
e (　           ) 
118,899  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,963 		 100
[  64.0]
195,255 
191,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -25.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



名古屋緑 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,097,627 
3,179,737 
10,917,890 
6,853,000 
4,064,890 		 （　0.9563）
3,887,254 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     99,673,179 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋緑 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 312.88 Ｓ2 482.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   745 ㎡     21.3 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
482.68 
100.0 
482.68 
2,682 
1,294,548 		 10.0  12,945,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
482.68 
100.0 
482.68 

1,294,548 		 12,945,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,294,548 円　×　12ヶ月　＝　      15,534,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,534,576 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,553,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,981,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,945,480 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,097,627 円　　　　（　        18,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ緑賃貸４８
　　　　-501		 2,314  
(   2,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,704 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,682 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ緑賃貸４７
　　　　-502		 2,897  
(   2,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,897 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋緑 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 466,037 円  　　　       15,534,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,228,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,179,737 円　（　　　　　　         4,268 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     482.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,853,000 円  
（　　　　　         9,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,097,627 円      
②総費用 3,179,737 円      
③純収益　①－② 10,917,890 円      
④建物等に帰属する純収益 6,853,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,064,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,887,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,673,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋緑 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番
 1807000134206-0000
2 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番１
 1807000134246-0000
3 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番２
 1807000135300-0000
4 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番３
 1807000135413-0000
5 　名古屋市緑区南大高二丁目１１２番４
 1807000148186-0000
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備考