鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　名和　宏恭

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,185)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

スーパーマーケットを核として銀行、ドラッグストア、コンビニエンスストア等が建ち並ぶ商業地域であり、当
面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は緑区及び隣接区内に位置する幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心はスーパーマーケット
、量販店等を経営する大手企業、地元有力企業等である。当圏域は自動車交通量が多く、背後の住宅地の人口も多いこ
とから商業地の需要は堅調であり、また大規模な店舗用地には希少性があることもあって地価は上昇傾向で推移してい
る。市場では商業地の取引が少なく、規模により総額も様々であることから中心価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の大型店舗、銀行等が中心の商業地域である。比準価格は規範性が高い商業地の事例を採用して調整の
うえ試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。他方、収益価格は一棟貸の店舗の建築を想定して試算し
たが、想定要素が多いことから説得力が弱く、また最近の建築コスト高騰により投資採算性が悪化していることから試
算価格は低位となった。以上により、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考のうえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの５類移行後、小売業、外食業等
の業績も持ち直しつつあることから、商業地
の需要も回復してきており、地価の上昇が続
いている。

スーパーマーケット、銀行、ドラッグストア
等が建ち並ぶ路線商業地域であり、不動産需
要が高く、地価の上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０６４８ -2	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東12m、角地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (80,200)
b	Ａ緑０５３０ -10	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	南東12m市道、東6m、北東6m、三方路		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ天白０６４５ -23	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北8m、角地		２住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ天白０６４５ -21	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南西7.9m、角地		準工絶対高４５ｍ高度 (80,300)
e	Ａ天白０５４５ -526	名古屋市天白区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.4m県道、西5.3m、角地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,468	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	181,323	100 [ 108.0]	167,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 154,275	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	154,721	100 [ 108.0]	143,260		158,000
c	(　 ) 147,679	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	141,828	100 [ 94.0]	150,881		166,000
d	(　 ) 190,805	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	182,165	100 [ 118.7]	153,467		169,000
e	(　 ) 186,504	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	182,241	100 [ 107.1]	170,160		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	89,813,366	22,899,407	66,913,959	34,804,900	32,109,059	（　0.9547） 30,654,519	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	786,013,308 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗を想定。１階は店舗、２階は階段室・来客用の平面駐車場（１５５台）、３階は機械室

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室、機械室等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,319	8,274,679	6.0	49,648,074
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		8,274,679		49,648,074
								0

⑨年額支払賃料	8,274,679 円　×　12ヶ月　＝　 99,296,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,296,148 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,929,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,366,533 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,648,074 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 446,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	89,813,366 円　　　　（　 14,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４８　　　　-501	2,314 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,331 円/㎡　月額支払賃料（　 2,319 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊明賃貸４４　　　　-502	1,948 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,412
c	Ｂ緑賃貸４９　　　　-501	2,004 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,344

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,959,000 円	653,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,964,807 円	99,296,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,119,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,550,500 円	653,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,899,407 円　（　　　　　　 3,619 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	653,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0533	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 80 ％　＋　0.0634 × 10 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,804,900 円（　　　　　 5,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	89,813,366 円
②総費用	22,899,407 円
③純収益　①－②	66,913,959 円
④建物等に帰属する純収益	34,804,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,109,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,654,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 786,013,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋緑 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市緑区砂田一丁目４０１番	1807000109652-0000
2	名古屋市緑区砂田一丁目４０２番	1807000109653-0000
3	名古屋市緑区砂田一丁目４０３番	1807000109654-0000
4	名古屋市緑区砂田一丁目４０４番	1807000109655-0000
5	名古屋市緑区砂田一丁目４０５番	1807000109656-0000
6	名古屋市緑区砂田一丁目４０６番	1807000109657-0000
7	名古屋市緑区砂田一丁目４０７番	1807000109658-0000
8	名古屋市緑区砂田一丁目４０８番	1807000109659-0000
9	名古屋市緑区砂田一丁目４０９番	1807000109660-0000
10	名古屋市緑区砂田一丁目４１０番	1807000109662-0000
11	名古屋市緑区砂田一丁目４１１番	1807000109663-0000
12	名古屋市緑区砂田一丁目４１２番	1807000109664-0000
13	名古屋市緑区砂田一丁目４１３番	1807000109665-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋緑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　山本　高大

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区砂田１丁目４０１番外				②地積　(㎡)	6,328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,185)
	台形 3:1	店舗Ｓ3	大規模店舗、銀行等が見られる路線商業地域	東16m市道、四方路	水道、ガス、下水	有松 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

大規模店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 135.5 ｍ、奥行　約　　 46.5 ｍ、規模　　 6,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

有松駅北東方

2.2km

法令

規制

２住居
(70,185)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大規模店舗や低層店舗等が連たんする路線商業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のま
ま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

大規模店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、名古屋市緑区内の幹線及び準幹線道路沿いの大規模店舗等が連たんする商業地域である。需要者
の中心は、飲食や小売店等の沿道サービスを業とする地元中小企業や全国に店舗を展開する企業等である。近隣地域は
、商圏内の人口が多く、交通量も一定以上見受けられるため、需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。なお、取引価
格は画地規模等により異なり価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大規模店舗等が連たんする路線商業地域である。自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いことから収益価格は低位に求められた。比準価格は概ね地域の特性が類似し代替競争関係が成立していると認められ
る事例を採用して求めたものであり、市場の実態が反映され説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格
を重視し、収益価格を参考に留め、周辺地域の地価動向等にも十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な物価高騰による財需要の低迷等、先
行きに不透明感はあるが、低金利環境の基で
不動産市場は堅調に推移している。

特別な地域要因の変動は認められないが、商
圏内の人口は多く、商業地としての需要は堅
調であり、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０６３７ -21	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (70,200)
b	Ａ緑０６４８ -2	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東12m、角地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (80,200)
c	Ａ緑０６３１ -4	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	南東20m市道、北4m、西4m、三方路		準住居高度地区最高20m (70,195)
d	Ａ緑０５３７ -523	名古屋市緑区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.8m県道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ａ緑０５３１ -520	名古屋市緑区		底地	（　）	長方形	北20m県道、西6.5m、角地		近商高度地区最高31m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,310	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,562	100 [ 70.0]	150,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 189,468	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	181,323	100 [ 120.0]	151,103		166,000
c	(　 ) 212,705	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 93.5]	234,089	100 [ 137.7]	169,999		187,000
d	(　 ) 124,156	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,384	100 [ 81.4]	156,491		172,000
e	(　 105,184) 210,368	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	205,010	100 [ 126.3]	162,320		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

名古屋緑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	89,116,235	20,890,362	68,225,873	40,681,900	27,543,973	（　0.9563） 26,340,301	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	675,392,333 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	3,568.21	Ｓ3	3,694.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	185 ％	6,328 ㎡	135.5 m x 46.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定。１階は店舗、２階は階段室、平面駐車場（１５５台）、３階は機械室を想定。

⑦有効率　 96.6 ％
の理由

階段室や機械室等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	3,568.21	100.0	3,568.21	2,301	8,210,451	6.0	49,262,706
							0.0	0
2～ 2	階段室	105.30

3～ 3	機械室	21.00

～

～

計		3,694.51	96.6	3,568.21		8,210,451		49,262,706
								0

⑨年額支払賃料	8,210,451 円　×　12ヶ月　＝　 98,525,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,568.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 155 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,525,412 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,852,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,672,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,262,706 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 443,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	89,116,235 円　　　　（　 14,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４８　　　　-501	2,314 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,313 円/㎡　月額支払賃料（　 2,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３６　　　　-2	2,175 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,959,000 円	653,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,955,762 円	98,525,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,119,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,550,500 円	653,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	653,000 円	653,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,890,362 円　（　　　　　　 3,301 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	653,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 3,694.51 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,681,900 円（　　　　　 6,429 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	89,116,235 円
②総費用	20,890,362 円
③純収益　①－②	68,225,873 円
④建物等に帰属する純収益	40,681,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,543,973 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,340,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 675,392,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋緑 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市緑区砂田一丁目４０１番	1807000109652-0000
2	名古屋市緑区砂田一丁目４０２番	1807000109653-0000
3	名古屋市緑区砂田一丁目４０３番	1807000109654-0000
4	名古屋市緑区砂田一丁目４０４番	1807000109655-0000
5	名古屋市緑区砂田一丁目４０５番	1807000109656-0000
6	名古屋市緑区砂田一丁目４０６番	1807000109657-0000
7	名古屋市緑区砂田一丁目４０７番	1807000109658-0000
8	名古屋市緑区砂田一丁目４０８番	1807000109659-0000
9	名古屋市緑区砂田一丁目４０９番	1807000109660-0000
10	名古屋市緑区砂田一丁目４１０番	1807000109662-0000
11	名古屋市緑区砂田一丁目４１１番	1807000109663-0000
12	名古屋市緑区砂田一丁目４１２番	1807000109664-0000
13	名古屋市緑区砂田一丁目４１３番	1807000109665-0000
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考