令和6年1月15日　提出 名古屋緑 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -38 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区作の山町８０番９５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鳴海 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 鳴海駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした熟成した住宅地域であり、格別な地域要因の変動は見られず当面は現状のま まで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内で名鉄名古屋本線、地下鉄桜通線沿線の住宅地域。需要者の中心は名古屋市及びその周辺 に居住する個人である。圏域内では最近、建築コスト高騰により建売分譲住宅の総額が高額になるのを抑えるために敷 地面積が１００㎡～１５０㎡程度の比較的小さい物件が主流となっていることから土地単価が上昇する傾向にある。市 場では土地は２５００万円程度まで、新築分譲住宅は５５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が主体の住宅地域である。比準価格は作の山町及びその周辺の規範性が高い事例を採用して試算し たもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。他方、近隣地域は鉄道駅からやや遠い賃貸市場が未成熟な地域 であり、対象標準地の規模も小さいことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定するのが現実的ではないことか ら収益価格は不適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    168,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の住宅地は全体として需要が高く、特に 町並みが比較的新しく、大型商業施設に近い 徳重地区、南大高地区の人気が高い傾向にあ る。 鉄道駅からやや遠い熟成した住宅地域であり 、地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％