令和6年1月15日　提出 名古屋緑 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -25 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区滝ノ水２丁目７０４番 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境、生活利便性ともに良好な熟成した住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄桜通線沿線で、緑区及び天白区内に位置する区画整然とした住宅地域。需要者の中心は名古屋市及 びその周辺に在住する個人である。滝ノ水地区は地下鉄駅からやや遠いものの、物販店、飲食店等が多いことから生活 利便性が高く、居住環境が良好な住宅地域であり、需要は比較的高く、地価は引き続き上昇している。土地は１８０㎡ 程度で３３００万円程度まで、新築分譲住宅は５０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地下鉄桜通線沿線に位置する住宅地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し試算したものであり 、市場の実態を反映した実証的で、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は戸建住宅が中心の地域で賃貸市場が未 成熟であり、また対象標準地の規模は小さく、間口も狭いことから収益物件の建築を想定するのが困難なため、収益価 格は求められなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [109.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の住宅地は全体として需要が高く、特に 町並みが比較的新しく、大型商業施設に近い 徳重地区、南大高地区の人気が高い傾向にあ る。 地下鉄駅からやや遠いものの、居住環境が良 好であり、周辺に店舗も多く生活利便性が高 いことから地価の上昇が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％