令和6年1月15日　提出 名古屋緑 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -19 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　優一   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い丘陵地の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後特段の大きな変動要因はなく、現在の状況が続くものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、緑区黒沢台地区を中心として近隣地域と類似の住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は名古屋市 及びその周辺圏域に居住または勤務する一次取得者層である。近隣地域周辺は、地下鉄神沢駅から概ね徒歩圏内にある 区画整然とした住宅地域である。地価の割安感から一時期比較的大きな需要が見られたが、現在は周辺地域と同様の動 きを見せている。需要の中心となる価格帯は、更地が２５００万円前後、新築戸建住宅が４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格としては比準価格だけを求めた。収益価格は、対象標準地が１低専の地域に存し規模が小さく間口の狭い土地 であるため、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であることから試算しなかった。当地域では自用目的の取引 が中心であり、居住の快適性、利便性等が重視されるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指 標である。従って代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [109.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅市場では、金融緩和策継続による物価高 のマイナス影響よりは低金利や好調な企業業 績のプラス効果が大きく、住宅需要は堅調に 推移している。 区画整然とした一般住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％