令和6年1月15日　提出 名古屋緑 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -9 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区小坂１丁目８０１番３５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 神沢駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現況のままの住環境を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区及び隣接区内の住宅地域である。需要者は緑区及び周辺に居住する一次取得者層が中心であるが外部 からの転入者も見られる。当地域は土地区画整理事業により整備された区画整然とした住宅地域である。建築費の高騰 は懸念材料であるが、生活利便性は比較的良好であることから住宅の取得需要は底堅く推移している。取引の中心とな る価格帯は、土地のみで２５００万円～３５００万円程度、新築建売住宅で４０００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。 一方収益価格は、画地が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の地域 のため、取引に当たって収益性が考慮されることは少なく、市場性、居住の快適性が重視されることから市場の動向を 反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [109.0] 100 [113.5] [100.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、物価上昇、金融市場の変動等によ る景気下振れリスクはあるが、緑区内の住宅 の取得需要は総じて安定している。 緑区中央部の街区が整備された閑静な住宅地 域。居住環境が良好であることから、住宅地 の需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％