別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋守山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋守山 5-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市守山区廿軒家８２９番
｢廿軒家８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北13m県道、東側道 水道、ガス、下水 守山自衛隊前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 守山自衛隊前駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅や商業ビル等が建ち並ぶ、駅から近い路線商業地域である。地域要因に特段の変化は認め
られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山区内の幹線又は準幹線道路に面する路線商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有し各種店舗や
沿道サービス業を営む個人事業者等である。当地域は新たな商業施設の建設需要に乏しく、事業者向けの商業用賃貸物
件は需給も弱いが、最寄駅が徒歩圏内にあるため、規模によってはマンション用地としての需要も考えられる。商業地
として取引件数は少なく、業態や画地規模等により取引は様々であり、中心価格帯を見い出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗、共同住宅、営業所等が多い商業地域である。当地域における取引は自己使用目的の取引が主で賃貸物
件の取引は少なく、賃貸市場が未成熟なため地価水準に見合う賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に求めら
れた。商業地の収益力が低迷する中、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。よって、市場の実勢を反
映した比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋守山 5-6             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 [105.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降は住宅地が先行して地価が上昇
、商業地や工業地も後追いで利便性が高い地
域を中心に上昇し総じてコロナ禍前の水準を
上回ってきた。

最寄駅にも近い古くからある商業地域として
地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋守山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ守山０６
２３
-38		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東26m県道、
北3.5m、角地
準住居
高度地区最高45m
(70,300)
b Ａ守山０５
０６
-12		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ守山０５
０６
-21		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
西2.3m、角地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ守山０５
２７
-560		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e Ａ守山０５
２７
-60		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
西6.5m、角地
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,906  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
150,645 		 100
[ 106.7]
141,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
143,987  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,898 		 100
[ 105.8]
142,626 
150,000 
c (　           ) 
132,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
139,666 		 100
[  97.1]
143,837 
151,000 
d (　           ) 
111,304  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
143,443 		 100
[ 102.1]
140,493 
148,000 
e (　           ) 
136,699  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
136,439 		 100
[  95.8]
142,421 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



名古屋守山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,409,128 
2,715,651 
8,693,477 
7,921,200 
772,277 		 （　0.9309）
718,913 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     17,534,463 円　　　　（　     57,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋守山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 157.00 ＲＣ4 538.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   304 ㎡     14.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は専有面積約６４㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.00 
77.2 
121.20 
2,420 
293,304 		 6.0  1,759,824 
3.0  879,912 

 2～ 4		 住宅
127.04 
100.0 
127.04 
1,689 
214,571 		 2.0  429,142 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
538.12 
93.3 
502.32 

937,017 		 3,047,250 
879,912 
⑨年額支払賃料        937,017 円　×　12ヶ月　＝　      11,244,204 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     502.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　         361,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,605,874 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       589,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,207,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,047,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          879,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         172,199 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,409,128 円　　　　（　        37,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ守山賃貸０６
　　　　-9		 1,202  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,443 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,689 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ守山賃貸２３
　　　　-7		 1,427  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,941 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋守山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 492,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 825,851 円  　　　       11,797,874　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,715,651 円　（　　　　　　         8,933 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     538.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,921,200 円  
（　　　　　        26,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,409,128 円      
②総費用 2,715,651 円      
③純収益　①－② 8,693,477 円      
④建物等に帰属する純収益 7,921,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 772,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 718,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,534,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋守山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市守山区廿軒家８２９番
 1844000454853-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋守山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋守山 5-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　一成   TEL.
鑑定評価額 45,600,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市守山区廿軒家８２９番
｢廿軒家８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北13m県道、東側道 水道、ガス、下水 守山自衛隊前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 守山自衛隊前駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い路線商業地域であり現状は大きな変化はない。駅徒歩圏内で規模が纏まった土地については、マンショ
ン用地としての潜在需要は認められるため、商業利用の中にマンションが増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守山区、尾張旭市内の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス店
舗を運営する法人、賃貸経営を目的として取得する法人企業、個人投資家、マンションデベロッパー等である。対象不
動産周辺では新規出店の動きは特に見られないが、背後の住宅地が堅調であり地価が押し上げられている。画地規模が
大きいほど市場性は高まる傾向にあるが、需要の中心価格帯は画地規模・用途によりバラつきがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるも
のの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性がより重視され、投資採算性や収益性のみで土
地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋守山 5-6             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 [105.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年４月の日銀総裁交代による金融緩和
政策の変更が懸念されたが、当面は金融緩和
維持が表明され、先行きの不透明感はあるが
上昇基調は延長。

商業店舗の新規出店の動きは特に見られない
が、背後の住宅地の地価上昇が継続しており
、商業地についても地価が押し上げられてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋守山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ守山０４
０６
-525		 名古屋市守山区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
近商
高度地区最高31m
(90,200)
b Ａ守山０５
０６
-5		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m市道、
南2.7m、角地
近商
高度地区最高45m
(100,300)
c Ａ守山０５
０６
-12		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ守山０５
０６
-21		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
西2.3m、角地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
e Ａ守山０６
２３
-32		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東26m県道、
北西11m、
角地
準住居
高度地区最高45m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    125,156) 
125,156  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
132,868 		 100
[  95.5]
139,129 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
118,897  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
150,564 		 100
[ 100.5]
149,815 
157,000 
c (　           ) 
143,987  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,898 		 100
[ 104.9]
143,849 
151,000 
d (　           ) 
132,055  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
139,666 		 100
[  94.6]
147,638 
155,000 
e (　           ) 
135,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.9]
130,720 		 100
[  95.8]
136,451 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



名古屋守山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,239,384 
2,630,665 
8,608,719 
7,599,200 
1,009,519 		 （　0.9309）
939,761 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,921,000 円　　　　（　     75,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋守山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 157.00 ＲＣ4 538.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   304 ㎡     14.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は専有面積約６４㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.00 
77.2 
121.20 
2,420 
293,304 		 6.0  1,759,824 
3.0  879,912 

 2～ 4		 住宅
127.04 
100.0 
127.04 
1,650 
209,616 		 2.0  419,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
538.12 
93.3 
502.32 

922,152 		 3,017,520 
879,912 
⑨年額支払賃料        922,152 円　×　12ヶ月　＝　      11,065,824 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     502.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　         361,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,427,494 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       580,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,038,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,017,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          879,912 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         172,199 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,239,384 円　　　　（　        36,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ守山賃貸０６
　　　　-12		 2,015  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,745 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ守山賃貸２１
　　　　-5		 1,596  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,596 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋守山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 813,365 円  　　　       11,619,494　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,630,665 円　（　　　　　　         8,654 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     538.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,599,200 円  
（　　　　　        24,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,239,384 円      
②総費用 2,630,665 円      
③純収益　①－② 8,608,719 円      
④建物等に帰属する純収益 7,599,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,009,519 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 939,761 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,921,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋守山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市守山区廿軒家８２９番
 1844000454853-0000
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備考