令和6年1月15日　提出 名古屋守山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -33 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　磯貝　誠   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区町南１７１５番 ｢町南１７－１４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等がみられる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 守山自衛隊前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 守山自衛隊前駅南西方 450m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね熟成しているが、既存建物の建替えや、画地細分化による宅地供給が継続するものと推測さ れる。地価水準は、底堅い住宅需要が見込まれることから堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区内に位置する市街化区域の住宅地域で、需要者は区内に在住する１次取得者である。不動産市場は 物価上昇、供給面での制約等による需給バランスの悪化が懸念されるが、値頃感があり安定した需要が見られる地域で あることから地価は底堅く推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要層に応じた価格設定がな されているが、土地で２５００万円前後、新築の戸建住宅で４０００万円前後までが需給の中心価格帯と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とする住宅地域に所在し、需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。収益還元 法については対象標準地の画地条件の制約等により、経済合理性を有する賃貸住宅経営を想定することが非現実的であ るため適用しない。従って、試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し 、収益価格の考え方は参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約等により不透明性 が高いものの、良好な立地条件を有する地域 の需要は維持され、地域選好性がより鮮明と なっている。 生活利便性の確保された既成住宅地で値頃感 もあり、地価は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％