令和6年1月15日　提出 名古屋守山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -20 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区桜坂２丁目７１３番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 神領 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和４年１１月２５日付で換 地処分完了。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 神領駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 換地処分が完了して間もない新興住宅地域であるが、今後は良好な住環境を背景に住宅地としての熟成度を高め ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市守山区を中心に隣接市区を含む住宅地域である。需要者の中心は、守山区及び周辺市区在住の 一次取得者である。近隣地域を含む周辺地域では換地処分が完了し、戸建住宅が建ちつつあり、また、利便施設の集積 も進んでいることから、堅調な住宅需要が認められる。市場における中心価格帯は土地のみで２，０００万円前後、新 築分譲戸建の相場は総額３，５００万～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は志段味地区に所在する住宅地に係る事例を中心に収集・選択して試算し、市場の実態を反映している。一方 、付近では有効活用等を目的とした賃貸住宅も見られるが、合理的な賃貸経営が想定できないため、収益還元法は非適 用とした。典型的な需要者は周辺相場との比較に基づき、主に市場性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され る。したがって、本件では比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [101.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済が正常化に向かう中、不動産市況は概ね 堅調に推移している。ただし、今後は長期金 利の動向等に注視を要する。 土地区画整理事業が完了し、良好な住環境を 有する住宅地域として熟成度が高まりつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％