令和6年1月15日　提出 名古屋守山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区幸心２丁目２２７番 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、駐車場が混在する 住宅地域 北8.1m市道 水道、ガス、下水 新守山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　８ ．１ｍ市道 交通 施設 新守山駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅徒歩圏内の住宅地域で、値頃感から住宅需要が増している。特段の変動要因は見られず、当面は現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区内のＪＲ中央本線沿線で最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域。需要者の中心は住宅取得を目的と する個人である。大半が守山区内の居住者であるが、他の市区町からの転入もみられる。当エリアの相対的な値頃感を 反映して、住宅需要は増している。需要の中心となる価格帯は土地で２０００万円程度、新築戸建住宅は３８００万円 ～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件も散見されるが、住宅取得 目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従っ て、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向にある。建築費等の 高騰、金利の先高観等の市況への影響懸念か ら、需要サイドは慎重になりつつある。 特段の地域要因の変動はないが、相対的な値 頃感から住宅地としての需要が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％