令和6年1月15日　提出 名古屋守山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字中志段味字下寺林６番６外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西9m市道 水道、ガス 高蔵寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺の中志段味土地区画整理 事業は令和４年１２月に規模 縮小の変更事業計画が認可。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 高蔵寺駅南西方 2.1km 法令 規制 準住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は古くに開発された郊外の小規模住宅団地であるが、周辺で土地区画整理事業が進行中であり、将来的に 一帯の住宅地と同化していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区志段味地区及び隣接する春日井市南部の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次 取得者層を主としたエンドユーザーであり、建売住宅の分譲を目的とする不動産業者の素地取得もみられる。隣接する 上志段味・下志段味地区の区画整理事業進行に伴い、住宅地における取引価格は上昇を続けている。中心となる価格帯 は土地価額（更地）で１５００～２０００万円前後、新築の戸建住宅で３０００～４０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的 な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算を断念した。近隣地域では収益物件取得を目的とする土地取引はほと んど見られず、周辺実態相場に基づき価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、 代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [105.0] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市を中心とする尾張地域では地価は上 昇傾向が続いているが、物価の上昇や円安な ど経済に対する先行き不安もあり、将来動向 は不透明である。 名古屋市中心部から遠く離れた、郊外の小規 模住宅団地であり交通利便性は劣るが、周辺 の土地区画整理事業が進み、当該地域は割安 感が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％