別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋南 5-6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市南区芝町３番
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅のほか
、駐車場等も多い商
業地域		 西14.5m市道 水道、ガス、下水 鶴里

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 鶴里駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅が見られる商業地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接区の幹線あるいは準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者は、自己利用を目的に店
舗、営業所等の取得を目的とする法人あるいは個人事業主が中心となるが、店舗併用住宅等の住居系用途の需要も推測
される。相応の繁華性が認められ、需要者層も比較的多岐にわたる。需要の中心となる価格帯は規模・用途等により大
幅な開差が生ずるため一様でない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、南区内の路線商業地事例等から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一方、近
隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低く、収益価格は低位に求められた。以上から、本件
では市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[104.0]		 100
[109.7]		 [100.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による先行きの不透明感及び金融市
場の変動等に留意を要するが、実需を中心と
する底堅い需要に支えられ、価格は総じて上
昇基調にある。

相応の繁華性が認められる商業地域として成
熟しており、地域要因に特段の変動は認めら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ南０６２
３
-25		 名古屋市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ南０５２
５
-29		 名古屋市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ南０５２
５
-6		 名古屋市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14.5m市
道、中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
d Ａ南０５２
３
-516		 名古屋市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e Ａ南０５２
４
-506		 名古屋市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.9m市道、
北7.3m、
二方路
近商

(90,267)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,852 		 100
[ 100.0]
154,852 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
122,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  89.0]		 100
[  87.3]
162,390 		 100
[ 101.0]
160,782 
161,000 
c (　           ) 
134,041  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
155,253 		 100
[  92.6]
167,660 
168,000 
d (　           ) 
120,995  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,778 		 100
[  78.4]
157,880 
158,000 
e (　           ) 
153,673  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
155,181 		 100
[  97.0]
159,980 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



名古屋南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,095,792 
1,739,700 
6,356,092 
5,106,240 
1,249,852 		 （　0.9547）
1,193,234 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     30,595,744 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 158.00 Ｓ3 388.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     12.8 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分：店舗（フロア貸し）、２～３階部分：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６１㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.08 
100.0 
146.08 
2,000 
292,160 		 3.0  876,480 
3.0  876,480 

 2～ 3		 共同住宅
121.18 
100.0 
121.18 
1,570 
190,253 		 1.0  190,253 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.44 
100.0 
388.44 

672,666 		 1,256,986 
876,480 
⑨年額支払賃料        672,666 円　×　12ヶ月　＝　       8,071,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     388.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,071,992 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       329,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,910,392 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,256,986 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          876,480 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         173,333 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,095,792 円　　　　（　        26,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ南賃貸２３
　　　　-8		 1,348  
(   1,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,571 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ南賃貸１５
　　　　-3		 1,609  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,693 
c Ｂ南賃貸２３
　　　　-9		 1,509  
(   1,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,604 
名古屋南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 412,000 円  　　　        8,239,992　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      669,800 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,739,700 円　（　　　　　　         5,799 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     388.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,106,240 円  
（　　　　　        17,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,095,792 円      
②総費用 1,739,700 円      
③純収益　①－② 6,356,092 円      
④建物等に帰属する純収益 5,106,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,249,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,193,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,595,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市南区芝町３番
 1806000153955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋南 5-6 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.
鑑定評価額 48,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市南区芝町３番
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅のほか
、駐車場等も多い商
業地域		 西14.5m市道 水道、ガス、下水 鶴里

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 鶴里駅南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いにあって飲食店や生活関連サービス業の店舗併用住宅等が見られる商・住混在地域である。一定
の繁華性を維持しつつ、立地条件や堅調な住宅需要から、住宅用途の利用が緩やかに増加するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域を中心に形成されている。需要者の中心は、物販・飲
食等の店舗を出店する事業者等である。一定の繁華性は維持しているものの、商業地としては競争力がやや劣るため、
収益性に着目した需要は限定的である。一方で、周辺住宅地の需要は堅調であり、標準地の地価は住宅用途への転用需
要を織り込み価格形成されていると認められる。価格帯は画地規模や取引目的等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺商業地を中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示
すものとして説得力が高い。収益価格は、期待される収益性を代替し価格判断における検証手段であるが、対象近隣の
土地の需給動向や商業環境等を考慮すると、価格判断において重視される程度が低い。代表標準地との検討及び最近の
市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[104.0]		 100
[108.6]		 [100.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の商業地は住宅転用も見られる近隣商業
地域が中心である。金利動向等先行き不安は
あるが、依然として土地取引は堅調に推移し
ている。

鶴里駅南方の準幹線道路沿いに展開する旧来
からの商業地域である。昨年から地域要因に
大きな変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ南０６２
３
-25		 名古屋市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ南０５２
４
-504		 名古屋市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東14.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ南０６０
２
-9		 名古屋市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.6m市道、
北6m、角地
近商

(100,200)
d Ａ南０５２
３
-516		 名古屋市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,852 		 100
[ 100.0]
154,852 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
170,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.0]
201,423 		 100
[ 100.5]
200,421 
200,000 
c (　           ) 
195,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
188,810 		 100
[  99.5]
189,759 
190,000 
d (　           ) 
120,995  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,778 		 100
[  87.2]
141,947 
142,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



名古屋南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が適切に把握出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,888,308 
1,714,991 
6,173,317 
4,976,640 
1,196,677 		 （　0.9547）
1,142,468 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     29,294,051 円　　　　（　     97,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 158.08 Ｓ3 388.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     12.8 m x   23.5 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階ファミリータイプ（住戸面積約６０．５９㎡×４戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.08 
100.0 
146.08 
2,117 
309,251 		 6.0  1,855,506 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
121.18 
100.0 
121.18 
1,512 
183,224 		 2.0  366,448 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
121.18 
100.0 
121.18 
1,557 
188,677 		 2.0  377,354 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
388.44 
100.0 
388.44 

681,152 		 2,599,308 
0 
⑨年額支払賃料        681,152 円　×　12ヶ月　＝　       8,173,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     388.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,173,824 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       501,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,863,875 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,599,308 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,888,308 円　　　　（　        26,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ南賃貸２３
　　　　-8		 1,348  
(   1,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,498 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,512 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ南賃貸１５
　　　　-4		 1,731  
(   1,659) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,570 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 384,000 円  　　　　     76,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 418,291 円  　　　        8,365,824　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      652,800 円  　　　　     76,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,714,991 円　（　　　　　　         5,717 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     388.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,976,640 円  
（　　　　　        16,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,888,308 円      
②総費用 1,714,991 円      
③純収益　①－② 6,173,317 円      
④建物等に帰属する純収益 4,976,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,196,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,142,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,294,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市南区芝町３番
 1806000153955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考