令和6年1月15日　提出 名古屋南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -15 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　文江   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区本星崎町字寺坂６６９番１ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東7.3m市道 水道、ガス、下水 本星崎 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．３ｍ市道 交通 施設 本星崎駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として熟成しており、特段の変動要因が認められないこ とから、当面は現状維持での推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄名古屋本線、ＪＲ東海道本線等の沿線で、南区及びその隣接区の住宅地域である。当該圏域の居住 者が需要者の中心であり、圏域外からの転入者は少ない。最寄駅の徒歩圏内であり、需要は概ね安定しており、地価は 上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は、土地は１８００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円～４５００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自己使用目的での取引が中心であることから、市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格の規範 性は高い。一方、賃貸市場が未成熟な地域であることに加えて、画地規模等の観点から経済合理性に見合う賃貸用建物 を想定することは現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [ 98.0] 100 [139.5] [106.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症による影響は薄らいでおり 、住宅地の需要は堅調に推移している。ただ し、国際情勢や物価上昇等により、先行きは 不透明である。 既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％