鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 9-6

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　松原　一隆

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区砂美町８４番４				②地積　(㎡)	1,371 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	倉庫Ｓ1	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	荒子川公園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．０ｍ市道

交通

施設

荒子川公園駅東方

1.0km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価
は強含みであり、今後も上昇傾向を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区を中心に名古屋市南部及び周辺市町を含む内陸部に形成された中小工場地域である。需要者の中心
は地縁的選好性を有する地元企業、個人事業者等が想定される。経済動向に不透明感が見られる中でも実需に裏づけら
れた工場用地需要が顕在化しており、住宅地への移行を含めて地価は強含みで推移している。取引が少なく利用目的に
よって画地規模が異なることから、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、中小工場を中心とする工業地域で、一部貸倉庫等の賃貸物件も見られるが、土地取引は自用目的が中
心であり、市場動向を反映している比準価格の信頼性は高い。よって本件では相対的規範性に優る比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、更に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締めによる先行き不透明感な
ど、下振れ懸念もあるが、景気は緩やかに回
復しており不動産市況も比較的堅調に推移し
ている。

地域要因は安定的であり特段の変動要因は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０６１７ -7	名古屋市港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ南０６２３ -11	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		工業 (70,200)
c	Ａ弥富０５１７ -11	弥富市		更地	（　）	長方形	東20m道路、南7m、角地		工業臨港地区 (70,200)
d	Ａ港０６２９ -8	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		準工流通業務地区 (70,200)
e	Ａ港０６２６ -3	名古屋市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		準工 (70,287)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,764	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.2]	91,858	100 [ 114.7]	80,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 87,167	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,387	100 [ 105.6]	83,700		83,700
c	(　 ) 87,700	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	93,466	100 [ 113.7]	82,204		82,200
d	(　 ) 65,618	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,537	100 [ 81.5]	81,640		81,600
e	(　 ) 98,858	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,440	100 [ 125.5]	80,032		80,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

名古屋港 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,641,296	2,405,960	6,235,336	4,477,500	1,757,836	（　0.9738） 1,711,781	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	41,750,756 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,371 ㎡	39.0 m x 36.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（平家建）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	750.00	100.0	750.00	996	747,000	5.0	3,735,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		747,000		3,735,000
								0

⑨年額支払賃料	747,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,964,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,964,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 358,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,605,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,735,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,641,296 円　　　　（　 6,303 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２９　　　　-901	1,049 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,000 円/㎡　月額支払賃料（　 996 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２１　　　　-903	887 ( 884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	75,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	358,560 円	8,964,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 884,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 637,500 円	75,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,000 円	75,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,405,960 円　（　　　　　　 1,755 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0720 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,477,500 円（　　　　　 3,266 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,641,296 円
②総費用	2,405,960 円
③純収益　①－②	6,235,336 円
④建物等に帰属する純収益	4,477,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,757,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,711,781 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,750,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋港 9-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市港区砂美町８４番４	1806000265717-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋港 9-6

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　北村　日出雄

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市港区砂美町８４番４				②地積　(㎡)	1,371 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	倉庫Ｓ1	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	荒子川公園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 150 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

荒子川公園駅東方

1.0km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、周辺の土地利用に大きな変化はないことから、当面は現状のまま推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及びその周辺の中小工場地域である。需要者の中心は、中小工場や倉庫業を営む法人、個人事業主
等である。企業の業態により業績に差が生じているが、地価は安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は、立
地条件、規模等によって異なるため一様ではないことから、把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自用目的の取引が中心であることから、同一需給圏内の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。
一方、賃貸市場が未成熟で収益性を反映して価格形成されるまでには至っていないことから、収益価格は低位に求めら
れた。よって、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあり、需要は堅調で、地価
は概ね上昇しているが、物価高、金利上昇な
どにより先行きはやや不透明である。

中規模工場、倉庫等を中心とする工業地域で
、地域要因に特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋港 9-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ港０５２６ -544	名古屋市港区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、北西6.6m、二方路		工業 (70,200)
b	Ａ南０５２３ -8	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	東4m道路、中間画地		工業 (70,200)
c	Ａ南０５２５ -7	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ南０５２５ -42	名古屋市南区		底地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		準工絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	93,960	100 [ 99.0]	94,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 58,478	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,700	100 [ 87.3]	69,530		69,500
c	(　 ) 89,286	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,036	100 [ 122.5]	75,948		75,900
d	(　 77,720) 97,150	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,647	100 [ 117.2]	85,876		85,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,500 円／㎡]

名古屋港 9-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,401,259	2,459,250	6,942,009	4,925,250	2,016,759	（　0.9738） 1,963,920	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,900,488 円　　　　（　 34,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋港 9-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	750.00	Ｓ1	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,371 ㎡	39.0 m x 36.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫（平家建）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	750.00	100.0	750.00	1,095	821,250	5.0	4,106,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		750.00	100.0	750.00		821,250		4,106,250
								0

⑨年額支払賃料	821,250 円　×　12ヶ月　＝　 9,855,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,855,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,362,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,106,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,401,259 円　　　　（　 6,857 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ港賃貸２８　　　　-901	1,447 ( 1,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,100 円/㎡　月額支払賃料（　 1,095 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ港賃貸２９　　　　-901	1,049 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋港 9-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,500 円	82,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,650 円	9,855,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 884,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 701,200 円	82,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,500 円	82,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,459,250 円　（　　　　　　 1,794 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,500,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0597	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0720 × 10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,925,250 円（　　　　　 3,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,401,259 円
②総費用	2,459,250 円
③純収益　①－②	6,942,009 円
④建物等に帰属する純収益	4,925,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,016,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,963,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,900,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋港 9-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市港区砂美町８４番４	1806000265717-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考