別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.
鑑定評価額 1,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区河口町２０５番外
｢河口町２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 27,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

ＲＣ3		 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業地域
 西14.5m市道 水道、ガス、下水 港区役所

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    28,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 港区役所駅南西方

760m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、大規模工場、倉庫を中心とする大都市近郊の工業地域である。ＥＣ市場拡大を背景に物流施設適地に
対する需要は旺盛であり、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域周辺を中心とする県内の工業地域を圏域とする。需要の中心は、製造業、重化
学工業、倉庫業等の大手法人が想定される。ＥＣ市場の急成長により大都市近郊の物流施設適地に対する需要は旺盛で
ある。但し、大規模工業地の取引自体は僅少であり、中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、名古屋市港区を中心にその圏域で取引された大規模工場地の事例から試算したものであり、工場地取引の
市場実態を反映した実証的な価格である。収益還元法については、大規模工業地として賃貸市場の成熟度が低く、また
画地規模の個別性が強いため適用しなかった。鑑定評価額の決定に際しては、代替性の高い工業地の取引事例から求め
た比準価格を採用することし、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣ市場拡大による旺盛な物流需要や交通イ
ンフラ整備の進展により、地価は上昇してい
る。


大都市近郊の工業地域であるが、周辺地域に
おいて複合再開発も認められ、その波及効果
が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ港０６２
０
-901		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
南東6.5m、
南9.1m、
三方路
工業

(80,200)
b Ａ港０５２
１
-13		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東33.3m市道、
北15m、西10m、
三方路
工専

(80,200)
c Ａ弥富０６
１７
-7		 弥富市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南26m道路、
東20m、角地
工業

(70,200)
d Ａ常滑０５
１２
-520		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22.2m市道、
北東20m、
角地
準工
地区計画等
(80,300)
e Ｂ港０４２
５
-501		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29.9m市道、
北9.3m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,216)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,519  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,153 		 100
[ 158.9]
67,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,400 
b (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
40,196 		 100
[  62.4]
64,417 
64,400 
c (　           ) 
65,363  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,709 		 100
[  97.0]
66,710 
66,700 
d (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
66,803 		 100
[ 101.3]
65,946 
65,900 
e (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  62.5]
89,120 		 100
[ 135.4]
65,820 
65,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -37.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



名古屋港 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 大規模工場は生産効率の観点から通常自社所有地であり、賃貸の想定は現実的でなく、かつ経済合理性を欠いて
いることから収益還元法の適用は行わなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区河口町２０５番
 1806000250059-0000
2 　名古屋市港区河口町２０６番１
 1806000250060-0000
3 　名古屋市港区河口町２０６番２
 1806001137664-0000
4 　名古屋市港区河口町２０７番１
 1806000250061-0000
5 　名古屋市港区河口町２０７番２
 1806001137665-0000
6 　名古屋市港区熱田前新田字西ノ組７３０番４
 1806000236089-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.
鑑定評価額 1,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区河口町２０５番外
｢河口町２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 27,357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

ＲＣ3		 大規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業地域
 西14.5m市道 水道、ガス、下水 港区役所

760m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   115 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    24,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 港区役所駅南西方

760m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの影響により、ＥＣ市場は活況であり、物流施設適地の需要が高まっている。当面はこの傾向が続く
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市港区を中心とする県内外の工業地域である。主たる需要者は、自動車メーカー、重化学工業、
物流業等の事業者である。近時の新型コロナを契機にＥＣ市場は好調であり、大規模画地の引き合いは強くなっている
。物流施設適地においては国内外ファンド等の投資家の用地取得意欲が高く、地価は急上昇している。取引規模、取引
目的により価格水準には開差があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。大規
模工業地は、実需中心の自用取引が多く、市場の動向を的確に反映する比準価格は規範性が高い。近年では、ファンド
等による物流施設の賃貸が見られるものの未だ一般的とはいえず、賃貸事例の収集も困難なため、収益還元法の適用は
断念した。従って、比準価格を標準とし、近傍類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。世界的な金
融引き締め、物価高、国際情勢不安の影響に
注視が必要である。都市部の地価は用途を問
わず堅調である。

物流施設適地には強い需要が認められ、地価
は大幅に上昇している。ららぽーと名古屋み
なとアクルス周辺の開発計画が注目される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０５２
６
-18		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東13m市道、
南西8m、角地
工業

(80,200)
b Ａ南０５２
５
-2		 名古屋市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.9m市道、
中間画地
工業
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
c Ａ港０６２
９
-8		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
準工
流通業務地区
(70,200)
d Ａ飛島０５
１８
-1		 海部郡飛島村

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m国道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,501  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
60,268 		 100
[ 113.4]
53,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,100 
b (　           ) 
108,895  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
113,904 		 100
[ 159.9]
71,235 
71,200 
c (　           ) 
65,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,537 		 100
[ 102.5]
64,914 
64,900 
d (　           ) 
51,611  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,185 		 100
[  76.7]
74,557 
74,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



名古屋港 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域及びその周辺では、大規模工場は自用が中心である。近年では、物流施設としての賃貸が見られるよう
になってきたが、未だ限定的であり、賃貸事例の収集も困難なため、収益還元法の適用は断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区河口町２０５番
 1806000250059-0000
2 　名古屋市港区河口町２０６番１
 1806000250060-0000
3 　名古屋市港区河口町２０６番２
 1806001137664-0000
4 　名古屋市港区河口町２０７番１
 1806000250061-0000
5 　名古屋市港区河口町２０７番２
 1806001137665-0000
6 　名古屋市港区熱田前新田字西ノ組７３０番４
 1806000236089-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考