別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.
鑑定評価額 1,650,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区稲永３丁目８０１番１
 ②地積
　(㎡)		 25,346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1:2		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 大規模倉庫等が建ち
並ぶ港に近い工業地
域		 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 稲永

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 稲永駅南方

1.4km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模な倉庫や工場等が集積する臨海部の工業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持しつつ推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市港区のほか飛島村や弥富市など名古屋港臨海部の工場地域である。主な需要者は、大手製造業
や物流事業者、ファンド等である。Ｅコマースの隆盛やいわゆる２０２４年問題を見据えた物流拠点の集約、効率化を
促す要因により物流施設適地の需要は堅調で、製造業の回復傾向もあり、工業地の地価は大きく上昇している。市場の
中心となる価格帯は、売買取引が少ないことや、規模や用途によってばらつきがあり、ある程度の幅が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模倉庫等を中心する工業地域であり、自用目的の取引が中心で、当該地域及び周辺ではファンドによる物流施設の
供給も見られないことから適切な賃貸事例の収集、標準的な経費及び還元利回りの把握等が困難なため収益還元法は適
用しなかった。比準価格は同一需給圏内の代替可能な工業地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的で
ある。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,000 円／㎡		 [113.8]
100		 100
[100.0]		 100
[103.6]		 [102.0]
100		 65,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設需要は旺盛で、製造業を中心とする
工場需要も回復傾向にあり、工業地の地価は
上昇している。


物流施設用地の需要は堅調であるが、本地域
の地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ港０６２
０
-901		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
南東6.5m、
南9.1m、
三方路
工業

(80,200)
b Ｂ港０４２
５
-501		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29.9m市道、
北9.3m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,216)
c Ａ港０５２
１
-13		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東33.3m市道、
北15m、西10m、
三方路
工専

(80,200)
d Ａ飛島０４
１８
-512		 海部郡飛島村

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 接面道路無、
無道路地
工専
臨港地区
(60,200)
e Ａ飛島０５
１８
-1		 海部郡飛島村

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m国道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,519  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
107,153 		 100
[ 155.5]
68,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
70,300 
b (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  62.5]
89,120 		 100
[ 140.6]
63,385 
64,700 
c (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
40,196 		 100
[  69.1]
58,171 
59,300 
d (　           ) 
52,547  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
61,286 		 100
[  74.0]
82,819 
84,500 
e (　           ) 
51,611  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,185 		 100
[  81.9]
69,823 
71,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -37.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



名古屋港 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

289,735,252 
73,575,817 
216,159,435 
179,360,000 
36,799,435 		 （　0.9485）
34,904,264 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    851,323,512 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 5,715.67 Ｓ4 21,484.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   25,346 ㎡     93.0 m x  212.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の倉庫兼事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
21,484.74 
100.0 
21,484.74 
1,180 
25,351,993 		 3.0  76,055,979 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
21,484.74 
100.0 
21,484.74 

25,351,993 		 76,055,979 
0 
⑨年額支払賃料     25,351,993 円　×　12ヶ月　＝　     304,223,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  21,484.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       304,223,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    15,211,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 289,012,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        76,055,979 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         722,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     289,735,252 円　　　　（　        11,431 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２８
　　　　-903		 685  
(     666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,142 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,229 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,226 円/㎡）


　基準階     F     B
b Ｂ港賃貸２８
　　　　-901		 1,447  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,315 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,200,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,126,717 円  　　　      304,223,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,008,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,040,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,040,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      73,575,817 円　（　　　　　　         2,903 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  21,484.74 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0647 ×  10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 179,360,000 円  
（　　　　　         7,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 289,735,252 円      
②総費用 73,575,817 円      
③純収益　①－② 216,159,435 円      
④建物等に帰属する純収益 179,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,799,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,904,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    851,323,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区稲永三丁目８０１番１
 1806000239109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.
鑑定評価額 1,630,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区稲永３丁目８０１番１
 ②地積
　(㎡)		 25,346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1:2		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 大規模倉庫等が建ち
並ぶ港に近い工業地
域		 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 稲永

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 稲永駅南方

1.4km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模倉庫、工場等が集積する臨海部の工業地域。金利上昇が懸念されるが当面は物流２０２４年問題を背景と
した物流関連事業者の需要を中心に製造・エネルギー産業事業者が需要を下支えし地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋港臨港部に位置する大規模工場等が立地する工業地域である。主な需要者は物流事業者やファンド
等のほか製造・エネルギー産業等の大企業である。物流２０２４年問題を受け、名古屋圏は関東と関西を結ぶ国土基幹
軸の中継点として物流適地として需要が高まっており、製造業等の回復と相まって工場地需要は堅調である。売買実例
は少なく、取引価格は取引当事者の属性、取得目的等によって多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 名古屋港臨海部に位置する工業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収集選択して試算した
。収益価格は倉庫の一棟貸しを想定して事業収支及び利回りを検討して査定したが、賃貸事例の把握が困難で実証性に
欠ける。おもな需要者は土地価格について市場の実勢価格を重視する傾向があるため比準価格を採用し、収益価格を参
考に留め、代表標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,000 円／㎡		 [113.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.6]		 [102.0]
100		 64,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流２０２４年問題を受け名古屋圏は国土基
幹軸の中継点として物流施設需要が高まって
いる。製造業等の回復と相まって工場地需要
は強含みである。

臨海部の工業地域。物流関連や製造業・エネ
ルギー産業等の需要が堅調であり、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０５２
６
-505		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北2.5m県道、
中間画地
工専

(70,200)
b Ｂ港０４２
５
-501		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29.9m市道、
北9.3m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,216)
c Ａ港０５２
１
-13		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東33.3m市道、
北15m、西10m、
三方路
工専

(80,200)
d Ａ小牧０４
３３
-515		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
北2.5m、西3m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,711 		 100
[  52.0]
66,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
68,100 
b (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  62.5]
89,120 		 100
[ 143.8]
61,975 
63,200 
c (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
40,196 		 100
[  62.6]
64,211 
65,500 
d (　           ) 
51,442  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
56,265 		 100
[  81.3]
69,207 
70,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -27.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -37.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,500 円／㎡]  



名古屋港 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

289,735,252 
78,787,817 
210,947,435 
179,360,000 
31,587,435 		 （　0.9485）
29,960,682 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    730,748,341 円　　　　（　     28,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 5,715.67 Ｓ4 21,484.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   25,346 ㎡     93.0 m x  212.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階、倉庫兼事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
21,484.74 
100.0 
21,484.74 
1,180 
25,351,993 		 3.0  76,055,979 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
21,484.74 
100.0 
21,484.74 

25,351,993 		 76,055,979 
0 
⑨年額支払賃料     25,351,993 円　×　12ヶ月　＝　     304,223,916 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  21,484.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       304,223,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    15,211,196 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 289,012,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        76,055,979 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         722,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     289,735,252 円　　　　（　        11,431 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２８
　　　　-901		 1,447  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,183 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ港賃貸２８
　　　　-903		 685  
(     666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
951 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,200,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,126,717 円  　　　      304,223,916　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,373,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   31,008,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,040,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,040,000 円  　　　　  3,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      78,787,817 円　（　　　　　　         3,108 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  21,484.74 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0647 ×  10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 179,360,000 円  
（　　　　　         7,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 289,735,252 円      
②総費用 78,787,817 円      
③純収益　①－② 210,947,435 円      
④建物等に帰属する純収益 179,360,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,587,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,960,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    730,748,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区稲永三丁目８０１番１
 1806000239109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考