別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区十一屋２丁目１６６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 工場

 中規模工場、倉庫等
が建ち並ぶ工業地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 稲永

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 稲永駅北西方

700m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、変化は少なく、当面は現状を維持するものと予測
する。工業地の需要は全般的に高く、地価水準は、上昇傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及び隣接市区町の中小工場地域である。需要者の中心は、中小工場や倉庫業を経営する地元法人、
個人事業主等であり、同一需給圏外からの需要は少ない。製造業の業績は回復基調にあり、物流施設を中心に工業地の
需要は全般的に高く、地価は概ね上昇傾向にある。工業地の取引は少なく、画地規模も多様であることから、取引価格
は一様ではなく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域的かつ時系列的に多数の取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算さ
れた。一方、当該地域において、自用目的の取引が中心で賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低位に試算された。従
って、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討、単価と総額との関
連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,500 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 74,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業の業績は、全般的に復調し、物流施設
用地の需要は高く、高値取引も散見される。
工業地の地価は、全般的に上昇傾向にある。


港区南部の熟成した中規模工場、倉庫等の集
積する工業地域で、周辺での取引も散見され
るが、地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０５２
６
-544		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北西6.6m、
二方路
工業

(70,200)
b Ａ港０５２
６
-18		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東13m市道、
南西8m、角地
工業

(80,200)
c Ａ港０５２
６
-30		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d Ａ港０６１
７
-7		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e Ｂ港０４２
５
-501		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29.9m市道、
北9.3m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,216)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
93,960 		 100
[  99.0]
94,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
60,501  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
60,268 		 100
[ 101.9]
59,144 
59,100 
c (　           ) 
85,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,358 		 100
[ 121.1]
72,963 
73,000 
d (　           ) 
84,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.2]
91,858 		 100
[ 116.4]
78,916 
78,900 
e (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  62.5]
89,120 		 100
[ 123.4]
72,220 
72,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -37.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



名古屋港 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,255,126 
3,114,451 
8,140,675 
5,790,900 
2,349,775 		 （　0.9738）
2,288,211 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     55,810,024 円　　　　（　     32,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 924.15 Ｓ1 924.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,708 ㎡     36.5 m x   47.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場（平家建）一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
924.15 
100.0 
924.15 
1,058 
977,751 		 4.0  3,911,004 
1.0  977,751 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
924.15 
100.0 
924.15 

977,751 		 3,911,004 
977,751 
⑨年額支払賃料        977,751 円　×　12ヶ月　＝　      11,733,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,733,012 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       703,981 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,029,031 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,911,004 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,763 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          977,751 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         189,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,255,126 円　　　　（　         6,590 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２０
　　　　-902		 1,134  
(   1,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ港賃貸２９
　　　　-901		 1,049  
(   1,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,115 
c Ｂ港賃貸２８
　　　　-901		 1,447  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,136 
名古屋港 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 485,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 586,651 円  　　　       11,733,012　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,024,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      824,500 円  　　　　     97,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,114,451 円　（　　　　　　         1,823 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 105,000 円／㎡　×　     924.15 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0720 ×  10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,790,900 円  
（　　　　　         3,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,255,126 円      
②総費用 3,114,451 円      
③純収益　①－② 8,140,675 円      
④建物等に帰属する純収益 5,790,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,349,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,288,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,810,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区十一屋二丁目１６６番
 1806000262094-0000
2 　名古屋市港区十一屋二丁目１６７番
 1806000262095-0000
3 　名古屋市港区十一屋二丁目１６８番
 1806000262096-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 9-3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　北村　日出雄   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区十一屋２丁目１６６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,708  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 工場

 中規模工場、倉庫等
が建ち並ぶ工業地域
 南東8m市道 水道、ガス、下水 稲永

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 稲永駅北西方

700m		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、周辺の土地利用に大きな変化はないことから、当面は現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区及びその周辺の中小工場地域である。需要者の中心は、中小工場や倉庫業を営む法人、個人事業主
等である。企業の業態により業績に差が生じているが、地価は安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は、立
地条件、規模等によって異なるため一様ではないことから、把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用目的の取引が中心であることから、同一需給圏内の取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。
一方、賃貸市場が未成熟で収益性を反映して価格形成されるまでには至っていないことから、収益価格は低位に求めら
れた。よって、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との比較に
より得た規準価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 9-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,500 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[108.9]		 [100.0]
100		 74,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあり、需要は堅調で、地価
は概ね上昇しているが、物価高、金利上昇な
どにより先行きはやや不透明である。


中規模工場等を中心とする工業地域で、地域
要因に特段の変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０６１
７
-7		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(70,200)
b Ａ港０６２
９
-8		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
準工
流通業務地区
(70,200)
c Ａ南０６２
３
-11		 名古屋市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、中間画地
工業

(70,200)
d Ａ南０６２
３
-13		 名古屋市南区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.1m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.2]
91,858 		 100
[ 113.5]
80,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,900 
b (　           ) 
65,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,537 		 100
[  86.7]
76,744 
76,700 
c (　           ) 
87,167  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,387 		 100
[ 126.4]
69,926 
69,900 
d (　     83,341) 
83,341  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
89,037 		 100
[ 119.4]
74,570 
74,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,500 円／㎡]  



名古屋港 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,277,436 
2,959,952 
8,317,484 
6,089,400 
2,228,084 		 （　0.9738）
2,169,708 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     52,919,707 円　　　　（　     31,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 924.15 Ｓ1 924.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   1,708 ㎡     36.5 m x   47.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場（平家建）一棟貸しを想定した。使用容積率は地域の標準的容積率である。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
924.15 
100.0 
924.15 
1,066 
985,144 		 5.0  4,925,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
924.15 
100.0 
924.15 

985,144 		 4,925,720 
0 
⑨年額支払賃料        985,144 円　×　12ヶ月　＝　      11,821,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     924.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,821,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       591,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,230,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,925,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,277,436 円　　　　（　         6,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２８
　　　　-901		 1,447  
(   1,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,066 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ港賃貸２９
　　　　-901		 1,049  
(   1,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,009 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 354,652 円  　　　       11,821,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,024,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,959,952 円　（　　　　　　         1,733 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 21 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     924.15 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0597     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0543 ×　 80 ％　＋　0.0720 ×  10 ％　＋ 0.0906 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,089,400 円  
（　　　　　         3,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,277,436 円      
②総費用 2,959,952 円      
③純収益　①－② 8,317,484 円      
④建物等に帰属する純収益 6,089,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,228,084 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,169,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,919,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区十一屋二丁目１６６番
 1806000262094-0000
2 　名古屋市港区十一屋二丁目１６７番
 1806000262095-0000
3 　名古屋市港区十一屋二丁目１６８番
 1806000262096-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考