別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 5-7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.
鑑定評価額 419,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区川園１丁目８６番１外
(茶屋新田１０２街区３外)		 ②地積
　(㎡)		 3,379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

4:1		 店舗、工場兼事務所

Ｓ2		 中規模低層店舗が増
えつつある路線商業
地域		 北28m区画街路、東側道 水道、ガス、下水 荒子川公園

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 茶屋新田土地区画整理事業が
進行している地域		 街

路		 ２８ｍ区画街路 交通

施設		 荒子川公園駅西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理地内の路線商業地域で、今後もロードサイド店舗等の進出により熟成度の高い路線商業地として推移し
ていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港区を中心に隣接する市区町村の路線商業地域と判定した。需要者は物販を中心にロードサイド店舗を営
む法人であるが、規模によっては全国的な店舗展開を行う法人が中心になるものと判断される。近隣に大規模商業施設
が立地し、周辺においても相応の店舗の集積が認められることから需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は規
模・用途等により大幅な開差が生ずるため一様でない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、港区内の路線商業地事例等から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一方、近
隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低く、収益価格は低位に求められた。以上から、本件
では市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[155.5]		 [107.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による先行きの不透明感及び金融市
場の変動等に留意を要するが、実需を中心と
する底堅い需要に支えられ、価格は総じて上
昇基調にある。

区画整理事業進行中の低層店舗等が増えつつ
ある路線商業地域である。現状では地域要因
に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０５２
６
-35		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南19m市道、
北12m、西15m、
東6m、四方路
２住居

(80,200)
b Ａ港０６２
６
-2		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南24.5m県道、
西8m、角地
準工

(80,300)
c Ａ港０５２
６
-7		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南4m、二方路
近商

(90,300)
d Ａ港０５２
１
-502		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
準住居

(70,300)
e Ｂ港０５２
５
-2		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西29.9m市
道、南東4m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,659  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
84,363 		 100
[  76.8]
109,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
120,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
115,172 		 100
[ 103.0]
111,817 
120,000 
c (　           ) 
141,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
140,417 		 100
[ 119.6]
117,406 
126,000 
d (　           ) 
111,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
113,093 		 100
[  94.9]
119,171 
128,000 
e (　           ) 
92,376  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
109,538 		 100
[  92.0]
119,063 
127,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



名古屋港 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,304,900 
16,525,800 
48,779,100 
40,435,200 
8,343,900 		 （　0.9547）
7,965,921 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    204,254,385 円　　　　（　     60,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   3,379 ㎡    113.2 m x   29.6 m  前面道路：区画街路 　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定。使用容積率は標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,900 
5,700,000 		 6.0  34,200,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

5,700,000 		 34,200,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,700,000 円　×　12ヶ月　＝　      68,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,400,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,420,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,980,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,200,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         324,900 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,304,900 円　　　　（　        19,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２４
　　　　-504		 1,953  
(   1,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]
1,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸２８
　　　　-503		 2,560  
(   2,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[107.0]		 100
[115.0]
2,237 
c Ｂ中川賃貸２７
　　　　-503		 2,060  
(   2,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[115.0]
1,751 
名古屋港 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,120,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,420,000 円  　　　       68,400,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,433,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,304,000 円  　　　　    624,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,525,800 円　（　　　　　　         4,891 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 624,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,435,200 円  
（　　　　　        11,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,304,900 円      
②総費用 16,525,800 円      
③純収益　①－② 48,779,100 円      
④建物等に帰属する純収益 40,435,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,343,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,965,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,254,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区川園一丁目８６番１
 1806000310148-0000
2 　名古屋市港区川園一丁目９９番１
 1806000310162-0000
3 　名古屋市港区川園一丁目９９番２
 1806000310163-0000
4 　名古屋市港区川園一丁目９９番３
 1806000310164-0000
5 　名古屋市港区川園二丁目６１番
 1806000310272-0000
6 　名古屋市港区川園二丁目８４番
 1806000310295-0000
7 　名古屋市港区秋葉二丁目６４番３
 1806001254159-0000
8 　名古屋市港区秋葉二丁目６４番４
 1806001254160-0000
9 　名古屋市港区秋葉二丁目７６番１
 1806000308025-0000
10 　名古屋市港区秋葉二丁目７６番２
 1806000308026-0000
11 　名古屋市港区秋葉三丁目１５８番１
 1806000308318-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋港 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋港 5-7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.
鑑定評価額 419,000,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市港区川園１丁目８６番１外
(茶屋新田１０２街区３外)		 ②地積
　(㎡)		 3,379  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

4:1		 店舗、工場兼事務所

Ｓ2		 中規模低層店舗が増
えつつある路線商業
地域		 北28m区画街路、東側道 水道、ガス、下水 荒子川公園

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 茶屋新田土地区画整理事業地
内の路線商業地域		 街

路		 ２８ｍ区画街路 交通

施設		 荒子川公園駅西方

3.7km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業地内の路線商業地域として発展傾向で推移しており、今後も路線商業地域として徐々に熟成を
深めていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港区を中心とし隣接市区町を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、
飲食や物販、サービス店舗を展開する事業者である。近隣には中核となる大規模商業施設が立地し、周辺では新たな店
舗の進出も見られるなど需給関係は概ね安定している。市場の中心となる価格帯は、売買取引が少ないことや、規模や
業種によってばらつきがあることから、ある程度の幅が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、カーディーラーなどの店舗が立地する路線商業地域であるが、収益目的の投資市場が形成されるに至って
おらず賃貸市場の熟成度は低いことから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内の代替性を有す
る取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。したがって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋港 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[155.5]		 [107.0]
100		 124,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しているが、物価高による
消費者マインドへの影響も懸念され、商況の
先行きには不透明感も漂っている。


本地域近接の大規模商業施設の北側に大規模
な自動車の買取販売店が令和５年２月にオー
プンするなど本地域周辺では新たな店舗進出
が見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋港 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ港０５２
６
-2		 名古屋市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.8m県道、
東8m、角地
準工

(80,300)
b Ａ港０５２
１
-505		 名古屋市港区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
中間画地
準工

(70,300)
c Ａ港０５１
７
-503		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d Ａ港０５２
６
-7		 名古屋市港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南4m、二方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,007  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
98,254 		 100
[  84.5]
116,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
124,000 
b (　    117,601) 
117,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
119,247 		 100
[ 106.1]
112,391 
120,000 
c (　           ) 
111,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
113,188 		 100
[ 102.9]
109,998 
118,000 
d (　           ) 
141,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
140,417 		 100
[ 114.4]
122,742 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



名古屋港 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,248,493 
16,468,200 
48,780,293 
40,435,200 
8,345,093 		 （　0.9547）
7,967,060 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    204,283,590 円　　　　（　     60,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋港 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   3,379 ㎡    113.2 m x   29.6 m  前面道路：区画街路 　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,868 
5,604,000 		 5.0  28,020,000 
1.0  5,604,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

5,604,000 		 28,020,000 
5,604,000 
⑨年額支払賃料      5,604,000 円　×　12ヶ月　＝　      67,248,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,248,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,362,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,885,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,020,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         266,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,604,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,096,703 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,248,493 円　　　　（　        19,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ港賃貸２９
　　　　-501		 3,583  
(   3,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,908 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,868 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸１８
　　　　-501		 2,555  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,825 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋港 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,120,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,362,400 円  　　　       67,248,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,433,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,304,000 円  　　　　    624,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,468,200 円　（　　　　　　         4,874 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 624,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,435,200 円  
（　　　　　        11,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,248,493 円      
②総費用 16,468,200 円      
③純収益　①－② 48,780,293 円      
④建物等に帰属する純収益 40,435,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,345,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,967,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,283,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋港 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市港区川園一丁目８６番１
 1806000310148-0000
2 　名古屋市港区川園一丁目９９番１
 1806000310162-0000
3 　名古屋市港区川園一丁目９９番２
 1806000310163-0000
4 　名古屋市港区川園一丁目９９番３
 1806000310164-0000
5 　名古屋市港区川園二丁目６１番
 1806000310272-0000
6 　名古屋市港区川園二丁目８４番
 1806000310295-0000
7 　名古屋市港区秋葉二丁目６４番３
 1806001254159-0000
8 　名古屋市港区秋葉二丁目６４番４
 1806001254160-0000
9 　名古屋市港区秋葉二丁目７６番１
 1806000308025-0000
10 　名古屋市港区秋葉二丁目７６番２
 1806000308026-0000
11 　名古屋市港区秋葉三丁目１５８番１
 1806000308318-0000
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備考