令和6年1月15日　提出 名古屋港 -201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -201 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区東茶屋２丁目２８０番３ (茶屋新田２７－３街区２－２) ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ新興住宅 地域 北6m区画街路 水道、ガス、下水 荒子川公園 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ区画街路 交通 施設 荒子川公園駅西方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 現在、土地区画整理中の戸建住宅、アパート等が増えつつある地域であることから、将来的には住宅地域として その熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中川区庄内川以西のあおなみ線及び地下鉄名港線、東山線沿線を最寄駅とする住宅地域である。需用者の 中心は一次取得者を主とする港区の居住者が大半を占める。当該地域は現在土地区画整理中の熟成途上にある住宅地域 であるが、都心部への接近性に劣る庄内川以西という立地が相対的劣位にあることから住宅地としての需要はやや弱い 。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円、新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地 域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [109.0] 100 [129.5] [100.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の懸念があるものの、景気の緩やか な回復傾向が続く中、都心部から距離を有し 、利便性に難がある住宅地域の需要は停滞気 味である。 現在、土地区画整理事業が施行中の地域で、 使用収益が開始された街区では住宅等が建ち 並びつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％