令和6年1月15日　提出 名古屋港 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -12 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区小碓４丁目５０６番 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅を中心に共同住 宅、工場が混在する 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 港北 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 港北駅西方 1.7km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか工場が混在する住宅地域で需要は堅調となっている。先行きは、金利が上昇した場合住宅取得能 力が低下し、地価の上昇基調は持続しないと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、あおなみ線、地下鉄名港線沿線の港区の住宅地域である。需要者の支払能力としては平均的なサラリー マン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。庄内川に近いが 低地の震災リスクは小さく、値頃感が有ることもあり需要は堅調である。市場での価格帯は、総額的に１５０㎡程度に 区画割りした土地２２００万円まで、土地建物３８００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では賃貸共同住宅も見受けられるが、戸建住宅が大半の地域で、収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価 格は、間口が狭く、画地規模も小さいため賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需 要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし、更に代表 標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [109.0] 100 [ 99.9] [109.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安の影響下、諸物価が上昇している。低金 利環境にあり現在のところは土地需要は堅調 である。 地域要因に変化は乏しいが、値頃感があるこ とから、土地需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％