令和6年1月15日　提出 名古屋港 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 -9 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区八百島１丁目１３１２番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅を中心に、 店舗等が見られる住 宅地域 西12m市道 水道、ガス、下水 港北 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ市道 交通 施設 港北駅西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等の混在住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状の住環境を維持するものと予測す る。物価上昇や建築費高騰により住宅需要意欲に陰りが見られ、市場が停滞するおそれがある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に庄内川以西の南陽地区の住宅地域である。主な需要者は周辺市町在住の中堅層や地元地縁者。住宅供 給は建売住宅や中古戸建住宅が主で、宅地供給は不動産業者による戸建住宅用地販売やスポット売買が中心である。地 価水準は名古屋市内では相対的に廉価であり、売買市場は堅調に推移している。標準的画地は約２００㎡で、土地のみ の場合１９００～２３００万円程度、新築戸建住宅は３２００～４０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 庄内川以西の鉄道駅徒歩圏外の住宅地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域等から多数の取引事例を収集選 択して試算したものであり説得力は高い。対象標準地は規模が小さく事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は妥当で はないと判断し収益還元法の適用を見送った。利便性や居住快適性を重視する住宅地域で、自用目的売買の取引価格が 市場価格を決定するため比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [109.0] 100 [117.4] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅の売買市場は高止まり感があるもの の堅調である。実質賃金の低下や建築コスト の上昇等を背景に、需要に変調の兆しがある 。 庄内川以西の住宅地域。市場が停滞する兆し があるが、狭小な住宅の販売価格が地価相場 を牽引しており、目下のところ地価は強含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％