別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区高畑２丁目１４０番外
 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 銀行、小売店舗等が
多い地下鉄駅前の商
業地域		 西30m市道、背面道 水道、ガス、下水 高畑

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高畑駅至近の商業地である。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 高畑駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄東山線高畑駅前の商業地域である。バス路線も整備された地下鉄始発駅の駅前としては商業集積が低いが
、容積率が高い地域で、マンション用地としての需要も見込めることから、高度利用が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
奥行価格補正　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中川区の駅前商業地や路線商業地域を中心に形成されている。需要者の中心は飲食店、営業所等の展開
を行う法人、共同住宅建築目的の投資家等である。容積率を消化可能な物件では共同住宅用地としての需要も見込まれ
る。資材コスト高等の影響はあるものの、高畑駅周辺は土地の供給が全般的に少なく稀少性が高く、低金利が継続する
中で需要は底堅い。価格帯は画地規模や取引目的等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、駅徒歩圏の商業地を含む複数の取引事例から調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すもの
として説得力が高いが、各査定価格の幅は広い。収益価格は、期待される収益性を代替し価格判断における検証手段で
あるが、物件供給が少ない需給動向を考慮すると説得力には限界がある。各手法の適合性や相対的信頼性の観点から、
比準価格を重視しつつ収益価格を勘案して、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中川（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    283,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の商業地は幹線道路沿線を中心に展開し
成熟している。金利動向、建築費高騰等先行
き不安はあるが、依然として土地取引は堅調
に推移している。

地下鉄高畑駅前の商業地域である。昨年から
地域要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中川０５
２５
-2		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m県道、
西20m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ中川０５
１８
-47		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ａ中川０６
２７
-11		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
近商

(78,287)
d Ａ中川０５
２７
-41		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西24.5m市道、
北東8m、角地
近商

(100,400)
e Ａ中川０５
２８
-46		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24.4m県道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,480  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
196,621 		 100
[  65.6]
299,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
305,000 
b (　           ) 
181,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,818 		 100
[  60.1]
305,854 
312,000 
c (　           ) 
219,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,683 		 100
[  67.5]
326,938 
333,000 
d (　           ) 
229,547  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
219,586 		 100
[  79.7]
275,516 
281,000 
e (　           ) 
245,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,445 		 100
[  90.3]
275,133 
280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が適切に把握出来ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,227,582 
13,022,310 
43,205,272 
35,947,100 
7,258,172 		 （　0.9352）
6,787,842 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    174,047,231 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 339.08 ＲＣ10 2,412.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   902 ㎡     22.5 m x   41.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２階事務所（フロア貸）、３階以上２ＬＤＫ×２８戸（平均住戸面積約５６㎡）を想定。駐車場２４台。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.80 
91.6 
268.32 
3,054 
819,449 		 6.0  4,916,694 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
339.08 
83.7 
283.92 
2,364 
671,187 		 6.0  4,027,122 
0.0  0 

 3～ 6		 共同住宅
249.12 
90.2 
224.64 
1,970 
442,541 		 2.0  885,082 
0.0  0 

 7～10		 共同住宅
192.96 
87.3 
168.48 
2,029 
341,846 		 2.0  683,692 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,412.95 
88.1 
2,124.72 

4,628,184 		 15,218,912 
0 
⑨年額支払賃料      4,628,184 円　×　12ヶ月　＝　      55,538,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,124.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,538,208 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,336,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,081,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,218,912 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,227,582 円　　　　（　        62,337 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸０２
　　　　-22		 2,084  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,194 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ中川賃貸０２
　　　　-27		 1,951  
(   1,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,916 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,885,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,920,910 円  　　　       58,418,208　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,157,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,904,500 円  　　　　    577,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       577,000 円  　　　　    577,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,022,310 円　（　　　　　　        14,437 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 577,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   2,412.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,947,100 円  
（　　　　　        39,853 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,227,582 円      
②総費用 13,022,310 円      
③純収益　①－② 43,205,272 円      
④建物等に帰属する純収益 35,947,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,258,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,787,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,047,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区高畑二丁目１４０番
 1806000073179-0000
2 　名古屋市中川区高畑二丁目１５４番
 1806000073193-0000
3 　名古屋市中川区高畑二丁目１５５番
 1806000073194-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-7 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.
鑑定評価額 264,000,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区高畑２丁目１４０番外
 ②地積
　(㎡)		 902  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 銀行、小売店舗等が
多い地下鉄駅前の商
業地域		 西30m市道、背面道 水道、ガス、下水 高畑

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 高畑駅南方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 既に熟成した地下鉄駅前の商業地域であり、将来的にも現状の商業性を維持していくものと予測される。中川区
屈指の商業地域であり、店舗等の出店意欲が強いため、地価水準は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
奥行価格補正　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中川区及び周辺区に存する幹線もしくは準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、広域的に
店舗を展開する法人、中小事業者、開発事業者等である。近隣地域は、地下鉄東山線の発着駅である「高畑」駅前の商
業地域であり、地下鉄及び市バスの乗り換え客も多く、繁華性を有する。中川区を代表する商業地域であり、需要は堅
調である。取引規模、取引目的により価格水準には開差があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は、収益性を基礎とした理論的な価格であり一定の説得力を有するものの、収益物件の供給が少ない需給動向を考
慮すると説得力には限界がある。以上より、市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、周
辺の公示価格等との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中川（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    283,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。世界的な金
融引き締め、物価高、国際情勢不安の影響に
注視が必要である。都市部の地価は用途を問
わず堅調である。

銀行、小売店舗等が多い地下鉄駅前の商業地
域である。地域要因に特段の変動は認められ
ない。需要は比較的旺盛であり、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０６
２７
-11		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
近商

(78,287)
b Ａ中川０６
３０
-4		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南24.5m県道、
北7.2m、
二方路
近商

(100,300)
c Ａ中川０５
２７
-532		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.4m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ中川０５
２８
-46		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東24.4m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,585  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,683 		 100
[  68.3]
323,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
329,000 
b (　    122,453) 
144,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
152,572 		 100
[  60.7]
251,354 
256,000 
c (　           ) 
256,442  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,289 		 100
[  72.3]
360,012 
367,000 
d (　           ) 
245,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,445 		 100
[  91.4]
271,822 
277,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    302,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,310,522 
12,743,775 
42,566,747 
35,199,500 
7,367,247 		 （　0.9352）
6,889,849 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    176,662,795 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 339.08 ＲＣ10 2,412.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   902 ㎡     22.5 m x   41.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２階事務所はフロアー貸し。３階以上は約５６㎡２ＬＤＫ、全２８戸の住宅を想定した。駐車場は平面を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 玄関、エレベーターホール等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.80 
91.6 
268.32 
3,038 
815,156 		 10.0  8,151,560 
3.0  2,445,468 

 2～ 2		 事務所
339.08 
83.7 
283.92 
2,279 
647,054 		 5.0  3,235,270 
3.0  1,941,162 

 3～ 6		 共同住宅
249.12 
90.2 
224.64 
1,899 
426,591 		 1.0  426,591 
0.0  0 

 7～10		 共同住宅
192.96 
87.3 
168.48 
1,937 
326,346 		 1.0  326,346 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,412.95 
88.1 
2,124.72 

4,473,958 		 14,398,578 
4,386,630 
⑨年額支払賃料      4,473,958 円　×　12ヶ月　＝　      53,687,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,124.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,687,496 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,262,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,304,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,398,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         138,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,386,630 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         867,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,310,522 円　　　　（　        61,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸１６
　　　　-11		 1,545  
(   1,461) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,717 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,899 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ中川賃貸０２
　　　　-22		 2,084  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,084 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,825,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,828,375 円  　　　       56,567,496　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,157,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,802,500 円  　　　　    565,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       565,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       565,000 円  　　　　    565,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,743,775 円　（　　　　　　        14,128 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 565,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   2,412.95 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,199,500 円  
（　　　　　        39,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,310,522 円      
②総費用 12,743,775 円      
③純収益　①－② 42,566,747 円      
④建物等に帰属する純収益 35,199,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,367,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,889,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,662,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区高畑二丁目１４０番
 1806000073179-0000
2 　名古屋市中川区高畑二丁目１５４番
 1806000073193-0000
3 　名古屋市中川区高畑二丁目１５５番
 1806000073194-0000
4 　
5 　
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備考