別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区昭和橋通１丁目３３番２外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層店舗、店舗兼
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 北32.7m国道、背面道 水道、ガス、下水 六番町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ国道 交通

施設		 六番町駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、テナントの入替等を繰り返しながら、今後とも推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中川区及び周辺区に存する幹線もしくは準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、ロードサ
イド型の店舗を広域的に展開する法人、地元の個人及び中小事業者であり、画地規模によって多様である。市内に存す
る幹線道路沿いということもあり、投資目的としての需要も見込まれるが、土地形状、立地条件による選別の目は厳し
い。取引規模、取引目的により価格水準には開差があり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方
、収益価格は土地の収益性に着目した理論的な価格であるが、当該地域が自用の店舗等が多く、適切な賃貸事例は限ら
れる。従って、自用目的での取引価格により水準が形成されることが多いと考えられる。以上より、市場動向を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[101.9]		 100
[175.1]		 [102.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にある。世界的な金
融引き締め、物価高、国際情勢不安の影響に
注視が必要である。都市部の地価は用途を問
わず堅調である。

交通量の多い路線商業地域であり、地域要因
に特段の変動は認められない。需要は回復し
つつあり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０６
１８
-11		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北35.6m国道、
中間画地
準工

(70,300)
b Ａ中川０５
２７
-55		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m県道、
中間画地
準住居

(70,300)
c Ａ中川０５
２８
-546		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北26m国道、
南7.2m、
二方路
準工

(80,300)
d Ａ中川０６
２７
-10		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e Ａ中川０４
２７
-529		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m県道、
北6.5m、角地
準住居

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,911 		 100
[ 107.5]
165,499 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
140,836  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,667 		 100
[  88.3]
161,571 
165,000 
c (　           ) 
190,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
184,601 		 100
[ 106.5]
173,334 
177,000 
d (　           ) 
152,416  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,178 		 100
[  95.8]
159,894 
163,000 
e (　           ) 
223,218  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 110.0]		 100
[ 106.0]
195,459 		 100
[  84.4]
231,586 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,931,352 
3,626,922 
12,304,430 
11,235,000 
1,069,430 		 （　0.9352）
1,000,131 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     25,644,385 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.20 ＲＣ11 839.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡      8.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１１階は居宅（約３０㎡、１Ｋ）、各階２戸の計２０戸を想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 画地の形状等を考慮し、妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
79.8 
71.00 
2,790 
198,090 		 5.0  990,450 
3.0  594,270 

 2～11		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
1,924 
114,478 		 1.0  114,478 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
839.00 
79.4 
666.00 

1,342,870 		 2,135,230 
594,270 
⑨年額支払賃料      1,342,870 円　×　12ヶ月　＝　      16,114,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,114,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       827,322 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,719,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,135,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          594,270 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         191,949 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,931,352 円　　　　（　        69,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸１６
　　　　-14		 1,604  
(   1,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,980 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,924 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中川賃貸０９
　　　　-505		 1,778  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,872 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 827,322 円  　　　       16,546,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,626,922 円　（　　　　　　        15,908 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     839.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,235,000 円  
（　　　　　        49,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,931,352 円      
②総費用 3,626,922 円      
③純収益　①－② 12,304,430 円      
④建物等に帰属する純収益 11,235,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,069,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,000,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,644,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３３番２
 1806000067506-0000
2 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３４番
 1806000067507-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 5-1 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区昭和橋通１丁目３３番２外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中低層店舗、店舗兼
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 北32.7m国道、背面道 水道、ガス、下水 六番町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ国道 交通

施設		 六番町駅西方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１号沿いの路線商業地域。コロナ５類移行とあいまって商況は回復傾向にある。マンション等の立地も進む
ものと予測するが、建築費高騰により事業採算性の確保が難しい状況にある。地価の先行きはやや不透明。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中川区及び隣接する熱田区、港区等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は沿道サ
ービス事業者、地元企業、個人事業主、マンション建築を目的とする不動産業者等であり、店舗出店は事業用定期借地
を活用することが多い。飲食店舗等の賃貸市場は回復傾向であり、低金利と相まって売買市場は堅調で地価は強含みで
ある。取引価格は画地条件、建物用途、テナント業種等によって多様で需要の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ国道１号線沿いの路線商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて
多数の取引事例を収集選択して試算しており説得力は高い。収益価格は標準的な建物プランを前提に事業収支及び利回
りを検討して査定したが想定要素は否めない。おもな需要者は土地取引において市場の実勢価格を重視する傾向がある
ため比準価格を採用し収益価格を参考に留め、代表標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 5-7             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[101.9]		 100
[174.0]		 [102.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行等を背景に商況が改善し低金
利等と相まって売買市場は比較的活況である
が、建築費高騰の影響を受け事業採算確保が
容易ではない。

国道１号沿いの商業地域。建築費高騰が懸念
されるが事業用定期借地の活用等による出店
意欲が見られ地価はやや強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０６
１８
-11		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北35.6m国道、
中間画地
準工

(70,300)
b Ａ中川０５
２８
-546		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北26m国道、
南7.2m、
二方路
準工

(80,300)
c Ａ中川０６
２８
-42		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南33m国道、
西7.2m、
北7.2m、
三方路
近商

(100,300)
d Ａ中川０５
２８
-49		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西32.7m市
道、中間画地
準工

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
177,911 		 100
[ 106.5]
167,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
190,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
184,601 		 100
[ 105.5]
174,977 
178,000 
c (　           ) 
149,756  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.7]
167,620 		 100
[ 103.0]
162,738 
166,000 
d (　           ) 
140,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,582 		 100
[  92.2]
154,644 
158,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



名古屋中川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,573,057 
5,764,113 
12,808,944 
11,837,000 
971,944 		 （　0.9352）
908,962 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     23,306,718 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 102.20 ＲＣ11 839.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   228 ㎡      8.5 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し。２階以上は１Ｋ（平均専用面積約３０㎡）、計２０戸。機械式駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 ホール、通路、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.00 
79.8 
71.00 
2,687 
190,777 		 6.0  1,144,662 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,010 
119,595 		 2.0  239,190 
0.0  0 

 4～ 6		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,050 
121,975 		 2.0  243,950 
0.0  0 

 7～ 9		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,080 
123,760 		 2.0  247,520 
0.0  0 

10～11		 共同住宅
75.00 
79.3 
59.50 
2,200 
130,900 		 2.0  261,800 
0.0  0 

計
839.00 
79.4 
666.00 

1,428,972 		 3,621,052 
0 
⑨年額支払賃料      1,428,972 円　×　12ヶ月　＝　      17,147,664 円 
⑩a共益費（管理費）             161 円／㎡　×　     666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,286,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,434,376 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       975,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,538,657 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,621,052 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,573,057 円　　　　（　        81,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸１６
　　　　-502		 2,110  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,687 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸１８
　　　　-502		 3,476  
(   3,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 950,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,732,013 円  　　　       19,514,376　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,615,000 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,764,113 円　（　　　　　　        25,281 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     839.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,837,000 円  
（　　　　　        51,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,573,057 円      
②総費用 5,764,113 円      
③純収益　①－② 12,808,944 円      
④建物等に帰属する純収益 11,837,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 971,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 908,962 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,306,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３３番２
 1806000067506-0000
2 　名古屋市中川区昭和橋通一丁目３４番
 1806000067507-0000
3 　
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6 　
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備考