別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -38 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.
鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区長良町２丁目１２３番
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域		 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 烏森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 烏森駅南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、中村区に近い地理的特性から地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として中川区北東部のＪＲ、地下鉄、あおなみ線等の鉄道を利用圏とする住宅地域である。個人の一
次取得者が需要の中心と思料され、地縁的選好性が強く中川区及び隣接区の居住者が大半を占めると思われるが、周辺
市町からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は、土地は２０００万円前後、新築戸建物件では３５００万円
前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺にはファミリ－タイプの賃貸物件等も見られるが遊休地の有効活用を目的とした利用であり、収益性によ
って地価が形成されるまでには至っていない。市場における取引の中心は自用を目的とするものであり、収益価格が相
対的に低位に求められた。よって、実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地価格と
の検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[109.0]		 100
[130.7]		 [105.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めによる先行き不透明感な
ど、下振れ懸念もあるが、景気は緩やかに回
復しており不動産市況も比較的堅調に推移し
ている。

地域要因は安定的であり特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０６
２８
-8		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ中川０６
２７
-35		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１住居

(70,168)
c Ａ中川０５
０２
-506		 名古屋市中川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.1m市道
、北東5.6m、
角地
準工

(70,200)
d Ａ中川０６
２７
-32		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e Ａ中川０５
２７
-514		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m市道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
147,768 		 100
[  95.0]
155,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
141,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
140,702 		 100
[  92.6]
151,946 
160,000 
c (　           ) 
143,294  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
145,304 		 100
[  99.8]
145,595 
153,000 
d (　           ) 
142,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
145,152 		 100
[  94.5]
153,600 
161,000 
e (　           ) 
140,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,876 		 100
[  99.7]
143,306 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -4.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



名古屋中川 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,915,301 
754,280 
3,161,021 
2,774,520 
386,501 		 （　0.9719）
375,640 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      9,161,951 円　　　　（　     40,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.16 ＬＳ2 252.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     12.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造２階建て共同住宅で、１ＬＤＫ（専有面積約６０㎡）４戸を想定。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
126.16 
94.5 
119.22 
1,438 
171,438 		 2.0  342,876 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
126.16 
94.5 
119.22 
1,438 
171,438 		 2.0  342,876 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.32 
94.5 
238.44 

342,876 		 685,752 
0 
⑨年額支払賃料        342,876 円　×　12ヶ月　＝　       4,114,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,114,512 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       205,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,908,786 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           685,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,915,301 円　　　　（　        17,479 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸１６
　　　　-16		 1,696  
(   1,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,438 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中川賃貸０９
　　　　-4		 1,406  
(   1,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,339 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,400 円  　　　　     37,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 164,580 円  　　　        4,114,512　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,300 円  　　　　     37,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,800 円  　　　　     37,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         754,280 円　（　　　　　　         3,367 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     252.32 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,774,520 円  
（　　　　　        12,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,915,301 円      
②総費用 754,280 円      
③純収益　①－② 3,161,021 円      
④建物等に帰属する純収益 2,774,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,677 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,161,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区長良町二丁目１２３番
 1806000093550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中川 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中川 -38 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　幸憲   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中川区長良町２丁目１２３番
 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに共
同住宅等が見られる
住宅地域		 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 烏森

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 烏森駅南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が見られる既成の住宅地域である。特に地域要因の変動は認められないが、
都心（名古屋駅周辺）接近等の利便性を反映して、将来的に高度利用等宅地利用度の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、あおなみ線、近鉄名古屋線沿線を中心とする住宅地域が主な圏域である。需要者の中心は
、主に中川区及び隣接市区町村の勤労者が主体である。当該地域は、交通利便性や住環境の比較的良好な既成の住宅地
域であるが、需給逼迫及び実需により、地価は上昇基調に推移する。市場性は普通程度である。需要の中心となる価格
帯は、土地は２，５００万円前後、新築の戸建物件は４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中川区北部の区境の既成住宅地域内に位置し、資産保有等を目的とする共同住宅等の収益物件は散見され
るが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。本評価では、居住性等を重
視する住宅地を考慮して、自己使用目的の取引事例等を中心に実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表
標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中川 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    203,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[109.0]		 100
[129.6]		 [105.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材の高騰や物価高による消費抑制等の
要因は認められるが、超低金利政策の継続等
を反映して、住宅地市場は依然実需を中心に
上昇基調にある。

地域要因に大きな変化はないが、実需を中心
に堅調に推移すると認められる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中川 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中川０６
２７
-32		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b Ａ中川０６
２７
-35		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.2m市道
、中間画地
１住居

(70,168)
c Ａ中川０６
２８
-44		 名古屋市中川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、中間画地
準工

(70,200)
d Ａ中川０６
２８
-8		 名古屋市中川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
145,152 		 100
[  99.3]
146,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
141,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
140,702 		 100
[  92.6]
151,946 
160,000 
c (　           ) 
150,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
149,964 		 100
[ 100.0]
149,964 
157,000 
d (　           ) 
159,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
147,768 		 100
[  95.0]
155,545 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    158,000 円／㎡]  



名古屋中川 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,111,257 
880,786 
3,230,471 
2,880,520 
349,951 		 （　0.9719）
340,117 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      8,295,537 円　　　　（　     37,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中川 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.16 ＬＳ2 252.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   224 ㎡     12.5 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＬＤＫ×２戸（平均住戸面積約６０㎡）、合計４戸、駐車場なしと想定。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
126.16 
94.5 
119.16 
1,573 
187,439 		 1.0  187,439 
1.0  187,439 

 2～ 2		 共同住宅
126.16 
94.5 
119.16 
1,399 
166,705 		 1.0  166,705 
1.0  166,705 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.32 
94.5 
238.32 

354,144 		 354,144 
354,144 
⑨年額支払賃料        354,144 円　×　12ヶ月　＝　       4,249,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,249,728 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       254,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,994,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           354,144 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          354,144 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         113,184 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,111,257 円　　　　（　        18,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中川賃貸１６
　　　　-6		 1,338  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中川賃貸０９
　　　　-4		 1,406  
(   1,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,542 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中川 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,600 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 212,486 円  　　　        4,249,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,400 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         880,786 円　（　　　　　　         3,932 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     252.32 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0743 ×  40 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,880,520 円  
（　　　　　        12,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,111,257 円      
②総費用 880,786 円      
③純収益　①－② 3,230,471 円      
④建物等に帰属する純収益 2,880,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 349,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 340,117 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,518 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,295,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中川 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中川区長良町二丁目１２３番
 1806000093550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考