令和6年1月15日　提出 名古屋中川 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -24 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区荒江町２９１３番１外 ｢荒江町２９－２２｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、併用住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 尾頭橋 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 尾頭橋駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 尾頭橋駅に徒歩圏に展開する比較的小規模な画地が多い既成住宅地域である。都心部に近いため利便性に着目し た投資目的の取引等が緩やかに増加し、今後も低層住宅地として高い利用度を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び名鉄本線線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は、一次取得者や地縁者、 不動産業者等である。当地域は都心区に近い区北東部にあって、尾頭橋駅の徒歩圏内で利便性の高い地域である。需要 は底堅く、一方で供給が少ない需給バランスが地価上昇の一要因となっている。総額はまちまちであるが、土地価額（ 更地）で２０００万円前後、分譲住宅（新築）では４０００万円前後が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の 規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は 、対象標準地において経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが画地条件等から困難なため、試算しなかった 。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    203,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [109.0] 100 [112.9] [ 98.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減傾向、世帯数は増加傾向が続 いている。土地取引件数は堅調で高水準を維 持しているが、住宅投資は資材コスト高等に よりやや弱含み。 尾頭橋駅の徒歩圏に展開し、古くに街区が形 成された既成住宅地域である。昨年から地域 要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％