令和6年1月15日　提出 名古屋中川 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中川 -21 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　堀田　直紀   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中川区澄池町７２３番 ｢澄池町７－３０｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ3 住宅、アパート、工 場等が混在する住宅 地域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 黄金 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．４ｍ市道 交通 施設 黄金駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、徐々に住宅地域に移行するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区、港区、南区及び熱田区南部の住宅地域である。需要者は、中川区及び港区在住の一次取 得者、二次取得者が主である。当該地域は、近鉄「黄金」駅の徒歩圏内に位置する一般住宅と中小工場等が混在する地 域である。近年では、新築住宅の分譲もみられ、住宅地域への移行が進んでいる。市場での中心価格帯は、土地は標準 的規模で２，５００万円程度、新築戸建物件は４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅の外に共同住宅が混在するものの、その賃貸経営の多くは所有地の活用を目的とするものであり、 土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は間口が狭く、アパートの想定が困難であることに加え、売買市場 では自用が中心であり、利便性や快適性を重視して取引されるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場動向 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中川 -14             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +7.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [108.0] 100 100 [107.9] 100 [120.5] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にある。世界的な金 融引き締め、物価高、国際情勢不安の影響に 注視が必要である。都市部の地価は用途を問 わず堅調である。 住宅、倉庫、工場等が混在する地域であるが 、徐々に住宅地へ移行しつつある。需要は堅 調であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％