別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　藪亀　邦恭   TEL.
鑑定評価額 299,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区金山町１丁目２０５番
｢金山町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 金山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄、ＪＲ線、名鉄線が乗
り入れするターミナル駅に近
接		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の都心・副都心における準高度商業地域が存する圏域である。需要者の中心は全国的に展開す
る大企業及び地元の中小企業のほか投資ファンド等も散見される。当該地域は金山複合駅に近接し、飲食店ビル・店舗
兼事務所ビル等が多く見られる地域であり、不動産への需要は依然として強く、利便性の高い物件への取得意欲も高ま
っている。需要の中心となる価格帯は、規模や利用目的によって異なり、一定の傾向を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と類似する地域における取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格である。
収益価格は店舗兼事務所を建築して賃貸することを想定して求めた価格であり、立地条件等からやや低位に求められた
が、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上より、比準価格を標準にして、収益価格を比較
考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,820,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[ 97.0]		 100
[146.7]		 [105.0]
100		 2,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な地域経済を背景に都心部及び周辺エリ
アの不動産市場は堅調に推移しているが、建
築費の高騰や金利上昇懸念から今後の動向に
は注視を要する。

事務所、店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い駅前
の商業地域である。特段の変動要因は見られ
ず、需要は強含みにある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０４３
１
-501		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西50m国道、
北15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ａ中０５２
９
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,600)
c Ｂ中０５１
５
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,770)
d Ａ中０６１
５
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０５１
５
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北29.8m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,935,953  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
1,979,736 		 100
[  81.7]
2,423,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,540,000 
b (　           ) 
2,419,777  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
2,644,110 		 100
[ 133.5]
1,980,607 
2,080,000 
c (　           ) 
2,420,028  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,543,449 		 100
[  94.9]
2,680,136 
2,810,000 
d (　           ) 
1,666,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,676,754 		 100
[  77.7]
2,157,985 
2,270,000 
e (　           ) 
2,622,332  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,777,050 		 100
[ 125.0]
2,221,640 
2,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +58.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,617,286 
11,863,556 
18,753,730 
11,609,500 
7,144,230 		 （　0.9497）
6,784,875 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    251,291,667 円　　　　（　  1,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.54 ＲＣ9 773.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   129 ㎡      7.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ店舗、３～９Ｆ事務所、いずれもフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 建物規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
6,464 
428,000 		 12.0  5,136,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
4,848 
321,000 		 10.0  3,210,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
85.96 
77.0 
66.19 
3,232 
214,000 		 8.0  1,712,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.64 
77.0 
595.71 

2,247,000 		 20,330,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,247,000 円　×　12ヶ月　＝　      26,964,000 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,404,281 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,368,281 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,942,097 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,426,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,330,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         191,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,617,286 円　　　　（　       237,343 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ熱田賃貸０１
　　　　-103		 1,977  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,254 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,232 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ中賃貸２７
　　　　-54		 2,913  
(   2,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,407 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,473,656 円  　　　       32,368,281　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,842,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,028,900 円  　　　　    217,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,863,556 円　（　　　　　　        91,966 円／㎡）　　（経費率　　  38.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     773.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0352 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,609,500 円  
（　　　　　        89,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,617,286 円      
②総費用 11,863,556 円      
③純収益　①－② 18,753,730 円      
④建物等に帰属する純収益 11,609,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,144,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,784,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,596 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,291,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区金山町一丁目２０５番
 1806000014859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋熱田 5-3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉   TEL.
鑑定評価額 299,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市熱田区金山町１丁目２０５番
｢金山町１－２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)
台形
1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 金山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 金山駅南東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 金山総合駅に近い路面店舗が建ち並ぶ商業地域である。新型コロナウイルス感染症対策も常態化しており、他に
特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の駅周辺の人流が多い商業地域である。当地域は、金山総合駅南口に隣接し、中低層の飲食店舗ビル
が中心となっている。主たる需要者は、地元企業、不動産業者である。金山駅飲食店舗商業地の中心は中区に属する北
口エリアがメインであり、南口はやや繁華性が劣りエリア範囲も狭いが、熱田区内では繁華性は上位にある。取引総額
は規模や利用目的によって異なり、一定の中心総額水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に成約した取引に基づく市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は新規に最有効使用の
建物建築・賃貸事業を想定した収益性を反映した価格である。ただし収益価格は多分に想定要素が介在している。需要
者は代替不動産との価格比較等を行い、取得後の収益性の検討も行って意思決定を行う傾向がある。よって、規範性の
高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,820,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[ 97.0]		 100
[146.7]		 [105.0]
100		 2,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ終息し、金融緩和政策継続に
より不動産需要は堅調であるが、日銀の金利
操作柔軟運用による金利上昇、物価上昇等の
懸念要素がある。

金山総合駅北側では市民会館の建替や２０２
８年まで営業するアスナル金山の再整備など
計画途中であるが、駅南の熱田区側では動き
は見られない。

特にない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋熱田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-13		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西31.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,773)
b Ａ中０６１
３
-15		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c Ａ中０５１
５
-3		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ中０６１
３
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北32.6m市道、
西10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,454,095  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
3,738,338 		 100
[ 166.5]
2,245,248 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,360,000 
b (　           ) 
1,529,426  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,073 		 100
[  60.4]
2,544,823 
2,670,000 
c (　           ) 
1,276,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
1,599,231 		 100
[  64.4]
2,483,278 
2,610,000 
d (　           ) 
1,256,362  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
1,144,635 		 100
[  63.3]
1,808,270 
1,900,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,360,000 円／㎡]  



名古屋熱田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,116,341 
12,790,542 
19,325,799 
11,956,100 
7,369,699 		 （　0.9476）
6,983,527 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    258,649,148 円　　　　（　  2,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋熱田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 86.54 ＲＣ9 773.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   129 ㎡      7.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗（フロア貸し・スケルトン）、上層階：事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 階段等の共用部分として建物規模から標準域
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
6,400 
423,616 		 8.0  3,388,928 
0.0  0 

 2～  		 店舗
85.96 
77.0 
66.19 
5,400 
357,426 		 8.0  2,859,408 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
85.96 
77.0 
66.19 
3,200 
211,808 		 6.0  1,270,848 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.64 
77.0 
595.71 

2,263,698 		 15,144,272 
0 
⑨年額支払賃料      2,263,698 円　×　12ヶ月　＝　      27,164,376 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　     595.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,490,856 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,655,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,682,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,972,470 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,144,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,116,341 円　　　　（　       248,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ熱田賃貸０１
　　　　-126		 4,991  
(   4,950) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
3,697 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ熱田賃貸０１
　　　　-103		 1,977  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,138 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋熱田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 663,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,057,942 円  　　　       33,655,232　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,561,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,066,300 円  　　　　    221,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,790,542 円　（　　　　　　        99,151 円／㎡）　　（経費率　　  39.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 221,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     773.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,956,100 円  
（　　　　　        92,683 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,116,341 円      
②総費用 12,790,542 円      
③純収益　①－② 19,325,799 円      
④建物等に帰属する純収益 11,956,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,369,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,983,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,136 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    258,649,148 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋熱田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市熱田区金山町一丁目２０５番
 1806000014859-0000
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備考