鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　本田　知子

TEL.

鑑定評価額

411,000,000 円

１㎡当たりの価格

330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区花町５０１番１外｢花町５－２６｣				②地積　(㎡)	1,246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ10	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西8m市道、三方路	水道、ガス、下水	金山 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

金山駅南方

450m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

金山駅の徒歩圏内で、戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測す
る。マンション適地の希少性もあって、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 312,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熱田区を中心とする名古屋市内の地下鉄駅徒歩圏内で、マンション適地が存する範囲である。需要者は
、マンション素地の取得を目的としたデベロッパー等が中心である。近隣地域は、金山駅の徒歩圏内に存する居住環境
の良い住宅地域であり、かつマンション適地の希少性もあって、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、立地
、規模等に応じて多様であり把握するのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、駅徒歩圏内に存する画地規模の大きい取引事例から求めており実証的な価格といえる。一方、開発法によ
る価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性を反映した価格であり、説得力が認められる。従って
、本件においては比準価格と開発法による価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[112.3]

100
[130.7]

[106.0]
100

331,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熱田区の人口は微増傾向。土地取引件数は減
少しているが、供給不足に加え、建築費の上
昇もあって、価格水準は高止まりしている。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中０５１５ -16	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北49.8m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ｂ昭和０６５０ -10	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	不整形	南10.9m市道、西7.1m、北1.8m、三方路		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ昭和０６４０ -4	名古屋市昭和区		更地	（　）	不整形	南6m市道、南東6m、北4.5m、三方路		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ熱田０５４１ -13	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	南7.2m市道、東7.2m、北西5.1m、三方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e	Ａ熱田０５０１ -519	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ台形	西10.9m市道、東3.6m、二方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 657,772	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	622,732	100 [ 185.6]	335,524	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 364,306	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.9]	424,255	100 [ 125.0]	339,404		360,000
c	(　 ) 348,651	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	381,804	100 [ 119.0]	320,844		340,000
d	(　 ) 279,821	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.6]	281,367	100 [ 83.3]	337,776		358,000
e	(　 ) 212,306	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	232,082	100 [ 70.5]	329,194		349,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

名古屋熱田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,365,832,091	976,662,952	12	700,000	2,464.40	350,000	2,764.90
⑧開発法による価格	389,169,139 円　　　　（　 312,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,246 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,246.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
301.00 ㎡	2,764.90 ㎡	2,485.40 ㎡	279.50 ㎡	2,464.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 29 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 24.2 ％）	（ 221.9 ％）	（ 199.5 ％）	（ 22.4 ％）	（ 89.13 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

700,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 700,000 円／㎡　　×　　 2,464.40 ㎡　　＝　　　　 1,725,080,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,725,080,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 2,764.90 ㎡　　＝　　　　 996,746,450 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,725,080,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 172,508,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,169,254,450 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	86,254,000 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 78,482,515 円
	販売総額(2期)	86,254,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 72,772,500 円
	販売総額(3期)	1,552,572,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,214,577,076 円
収入合計		－	－	－	－	1,365,832,091 円
支出	建築工事費(1期)	199,349,290 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 184,836,662 円
	建築工事費(2期)	199,349,290 円	( 20 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 169,785,790 円
	建築工事費(3期)	598,047,870 円	( 60 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 467,852,849 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	103,504,800 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 95,969,651 円
	販売管理費(2期)	69,003,200 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,218,000 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	976,662,952 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,365,832,091 円　　－　　　　　　 976,662,952 円　　＝　　　　　 389,169,139 円 312,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋熱田 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市熱田区花町５０１番１	1806000028818-0000
2	名古屋市熱田区花町５０１番２	1806000028819-0000
3	名古屋市熱田区花町５０１番３	1806000028820-0000
4	名古屋市熱田区花町５０１番４	1806000028821-0000
5	名古屋市熱田区花町５０１番５	1806000028822-0000
6	名古屋市熱田区花町５０８番１	1806000028831-0000
7	名古屋市熱田区花町５０８番２	1806000028832-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小倉　偉

TEL.

鑑定評価額

410,000,000 円

１㎡当たりの価格

329,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区花町５０１番１外｢花町５－２６｣				②地積　(㎡)	1,246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	2:1	共同住宅ＲＣ10	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	西8m市道、三方路	水道、ガス、下水	金山 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 48.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

金山駅南方

450m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模が大きい高層住宅と規模が小さい低層住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。金山総合駅南口の熱田区側
では特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 312,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市内の駅徒歩圏を中心とする分譲マンション建築が可能なエリアである。分譲マンション適地にお
ける主たる一次需要者の中心は、全国展開又は地場マンション開発業者である。堅調な住宅需要を背景に複数の主要鉄
道路線にアクセスできる副都心的な金山総合駅徒歩圏に位置する物件については需要は底堅い。取引総額は規模や開発
物件グレードによる土地仕入限界価格等によって様々であり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は画地規模の大きい取引事例を中心に査定したもので、需要者属性や画地条件等により査定価格間の開差が大
きいが、市場性を反映した価格である。開発法価格は投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等の開発計画
に準拠試算した需要者価格で、各種想定要素が混入するため規範性はやや劣る。よって、実証的で説得力の高い比準価
格を重視し、開発法による価格を関連付け、標準地との規準を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[112.3]

100
[131.7]

[106.0]
100

328,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍はほぼ終息し、金融緩和政策継続に
より不動産需要は堅調であるが、日銀の金利
操作柔軟運用による金利上昇、物価上昇等の
懸念要素がある。

金山総合駅北側では市民会館の建替や２０２
８年まで営業するアスナル金山の再整備など
計画途中であるが、駅南側の熱田区側では動
きは見られない。

特にない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０５４０ -506	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.3m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ昭和０５４０ -516	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	不整形	南10.9m市道、北東6.3m、角地		２中専高度地区最高20m (80,200)
c	Ｂ昭和０６５０ -10	名古屋市昭和区		貸家建付地	（　）	不整形	南10.9m市道、西7.1m、北1.8m、三方路		１住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ昭和０６５０ -1	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,126	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	299,012	100 [ 104.9]	285,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 259,229	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.8]	294,916	100 [ 100.0]	294,916		313,000
c	(　 ) 364,306	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	382,049	100 [ 106.0]	360,424		382,000
d	(　 ) 340,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.1]	346,630	100 [ 111.8]	310,045		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

名古屋熱田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地利用と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地利用と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,365,832,091	976,662,952	12	700,000	2,464.40	350,000	2,764.90
⑧開発法による価格	389,169,139 円　　　　（　 312,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,246 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,246.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
301.10 ㎡	2,764.90 ㎡	2,485.40 ㎡	279.50 ㎡	2,464.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 29 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 24.2 ％）	（ 221.9 ％）	（ 199.5 ％）	（ 22.4 ％）	（ 89.13 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	48.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

700,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 700,000 円／㎡　　×　　 2,464.40 ㎡　　＝　　　　 1,725,080,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,725,080,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 2,764.90 ㎡　　＝　　　　 996,746,450 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,725,080,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 172,508,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,169,254,450 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	86,254,000 円	( 5 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 78,482,515 円
	販売総額(2期)	86,254,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 72,772,500 円
	販売総額(3期)	1,552,572,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,214,577,076 円
収入合計		－	－	－	－	1,365,832,091 円
支出	建築工事費(1期)	199,349,290 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 184,836,662 円
	建築工事費(2期)	199,349,290 円	( 20 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 169,785,790 円
	建築工事費(3期)	598,047,870 円	( 60 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 467,852,849 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	103,504,800 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 95,969,651 円
	販売管理費(2期)	69,003,200 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 58,218,000 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	976,662,952 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,365,832,091 円　　－　　　　　　 976,662,952 円　　＝　　　　　 389,169,139 円 312,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋熱田 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市熱田区花町５０１番１	1806000028818-0000
2	名古屋市熱田区花町５０１番２	1806000028819-0000
3	名古屋市熱田区花町５０１番３	1806000028820-0000
4	名古屋市熱田区花町５０１番４	1806000028821-0000
5	名古屋市熱田区花町５０１番５	1806000028822-0000
6	名古屋市熱田区花町５０８番１	1806000028831-0000
7	名古屋市熱田区花町５０８番２	1806000028832-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考