鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 -5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓隆

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区大宝３丁目１４１３番｢大宝３－１４－２３｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	日比野 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．３
ｍ市道

交通

施設

日比野駅南方

380m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やマンション等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから当面は現状のまま推移し
てゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄名港線沿線で熱田区及び隣接する中川区や港区の住宅地域の圏域。需要者の中心は、熱田区及ぶ隣
接区の居住者又は建売等を行う不動産業者。供給は小規模な建売分譲等が中心である。近年は総額を抑えた小規模住宅
の供給が増加傾向にある。土地は２５００万円～３５００万円程度、新築戸建住宅は４０００～５０００万円程度の物
件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地下鉄名港線沿線で類似性のある取引事例を採用して試算したものでその精度は高く説得力も高い。収益価
格は戸建住宅を建築し賃貸することを想定して試算したが、地価に見合う賃料が徴収できないため、低廉となった。対
象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取引が中心となるので、収益価格は参考に留め、比準
価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熱田（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    233,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

熱田区の人口、世帯数は微増傾向にある。区
内の住宅取得需要は安定しているが、物価高
、金利の動向に注視が必要である。

地域要因に特段の変化は見られないが、地下
鉄駅、小中学校に近い住環境の良い住宅地域
で堅調な需要から、地価は上昇傾向で推移し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０５０１ -512	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ熱田０６４１ -2	名古屋市熱田区		建付地	（　）	不整形	南東7.2m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ (70,200)
c	Ａ熱田０５０１ -523	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ台形	北5.4m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
d	Ａ熱田０６４１ -16	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度 (70,200)
e	Ａ熱田０６０５ -2	名古屋市熱田区		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,675	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	228,687	100 [ 98.0]	233,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	201,362	100 [ 87.1]	231,185		233,000
c	(　 ) 141,926	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	177,615	100 [ 75.3]	235,876		238,000
d	(　 ) 286,263	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	242,131	100 [ 100.0]	242,131		245,000
e	(　 ) 276,160	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	238,336	100 [ 79.2]	300,929		304,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

名古屋熱田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,927,246	398,040	1,529,206	1,036,000	493,206	（　0.9725） 479,643	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	12,298,538 円　　　　（　 70,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	46.23	Ｗ2	92.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	9.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	92.46	100.0	92.46	1,775	164,000	3.0	492,000
							1.0	164,000
～

～

～

～

計		92.46	100.0	92.46		164,000		492,000
								164,000

⑨年額支払賃料	164,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,968,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,968,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,869,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 52,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,927,246 円　　　　（　 11,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸３７　　　　-7	1,735 ( 1,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,830 円/㎡　月額支払賃料（　 1,775 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ中村賃貸１８　　　　-106	1,935 ( 1,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,016
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	74,000 円	14,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,040 円	1,968,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,300 円	14,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,800 円	14,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,040 円　（　　　　　　 2,275 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 92.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0730 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,036,000 円（　　　　　 5,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,927,246 円
②総費用	398,040 円
③純収益　①－②	1,529,206 円
④建物等に帰属する純収益	1,036,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	479,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,298,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋熱田 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市熱田区大宝三丁目１４１３番	1806000025302-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋熱田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋熱田 -5

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小倉　偉

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

238,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市熱田区大宝３丁目１４１３番｢大宝３－１４－２３｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域	北東5.3m市道	水道、ガス、下水	日比野 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．３ｍ市道

交通

施設

日比野駅南方

380m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅が中心の既成住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測
される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄名港線沿線を中心に、広域的な郊外の住宅地域である。主たる需要者は住宅取得を目的とする個人
や不動産業者等である。当地域は戸建住宅が多い住宅地域で、区内では土地を細分化したミニ開発も多く見受けられる
。堀川以東の台地エリアに比し広域に水害懸念があるものの、立地、価格水準、マンション価格との総合比較から住宅
用地需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地で概ね３千万円前後、新築戸建物件で概ね４千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際に成約した取引に基づく市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は土地の収益性を反映
する価格であるが、本件では事業収益性としては比準価格に比し低い結果となった。近隣地域では、収益目的より自用
目的での取引が中心であり、需要者は代替不動産との価格比較等を行い意思決定を行う傾向がある。よって、収益価格
は参考に留め、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍はほぼ終息し、金融緩和政策継続に
より不動産需要は堅調であるが、日銀の金利
操作柔軟運用による金利上昇、物価上昇等の
懸念要素がある。

特にない

特にない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

+2.1 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋熱田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ熱田０５０１ -512	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ熱田０５４１ -21	名古屋市熱田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
c	Ａ熱田０６４１ -2	名古屋市熱田区		建付地	（　）	不整形	南東7.2m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ (70,200)
d	Ａ熱田０６０５ -2	名古屋市熱田区		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、中間画地		工業絶対高３１ｍ高度 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,675	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	228,687	100 [ 98.0]	233,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 284,450	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	283,406	100 [ 99.9]	283,690		287,000
c	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	201,362	100 [ 98.9]	203,602		206,000
d	(　 ) 276,160	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	238,336	100 [ 93.1]	256,000		259,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

名古屋熱田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,766,878	358,420	1,408,458	1,008,000	400,458	（　0.9725） 389,445	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	9,985,769 円　　　　（　 57,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋熱田 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	46.23	Ｗ2	92.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	9.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	92.46	100.0	92.46	1,640	152,000	3.0	456,000
							1.0	152,000
～

～

～

～

計		92.46	100.0	92.46		152,000		456,000
								152,000

⑨年額支払賃料	152,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,824,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,824,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 91,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,732,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	456,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 29,746 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,766,878 円　　　　（　 10,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-63	1,775 ( 1,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,868	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,672 円/㎡　月額支払賃料（　 1,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ熱田賃貸０１　　　　-64	1,544 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋熱田 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	43,200 円	14,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	54,720 円	1,824,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,600 円	14,400,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 358,420 円　（　　　　　　 2,048 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 92.46 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0730 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,008,000 円（　　　　　 5,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,766,878 円
②総費用	358,420 円
③純収益　①－②	1,408,458 円
④建物等に帰属する純収益	1,008,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	400,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	389,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,985,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋熱田 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市熱田区大宝三丁目１４１３番	1806000025302-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考