令和6年1月15日　提出 名古屋熱田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋熱田 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市熱田区千年２丁目５０９番２外 ｢千年２－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小規模工 場等が混在する住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 東海通 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東海通駅北東方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小工場は減りつつあり、戸建住宅地域に向かって推移していくものと予測する。地価水準は安定して推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熱田区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者は、熱田区をはじめとする市内在住又は市内勤務の 一次取得者が中心である。近隣地域は、地下鉄駅徒歩圏外で、やや品等の劣る住宅地域であるが、値頃感もあって、需 要は安定している。需要の中心となる価格帯について、土地のみで１５００万円～２５００万円程度、新築建売住宅は ３５００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。画地条件の制約等により 共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、 取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋熱田 -11             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.9 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    210,000 円／㎡ [107.6] 100 100 [104.9] 100 [144.0] [101.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熱田区の人口は微増傾向。土地取引件数は減 少しているが、供給不足に加え、建築費の上 昇もあって、価格水準は高止まりしている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％