別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋瑞穂 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋瑞穂 5-5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　通長   TEL.
鑑定評価額 43,600,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市瑞穂区妙音通２丁目１９番
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(90,300)

1:3.5		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 店舗併用住宅、営業
所等が多い路線商業
地域		 南32.7m県道 水道、ガス、下水 妙音通

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ県道 交通

施設		 妙音通駅西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、瑞穂区を中心とする名古屋市南東部の駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。小規模な画地の需要
者は地縁的選好性を有する一般企業や地元で商店を営む個人等が中心であるが、規模がまとまれば沿道型店舗を運営す
る商業事業者やマンション開発業者等が想定される。取引の中心となる土地の価格帯は、１８０㎡前後で４０００～５
０００万円程度の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性に着目し
た理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。自用
目的の取引が中心であるものの、一部に収益目的で不動産を取得する需要も認められる。従って、比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、前年価格等からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は依然として底堅く推移している
。もっとも、不安定な海外情勢や金利の先高
観等、外部環境の不透明感は拭いづらい状況
である。

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の
変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋瑞穂 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瑞穂０４
４２
-518		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.7m市道、
北6m、二方路
近商
高度地区45m
(100,300)
b Ａ瑞穂０５
４３
-503		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ瑞穂０６
５１
-9		 名古屋市瑞穂区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m県道、
西7.3m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
d Ａ瑞穂０５
４５
-518		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.5m県道、
北4.5m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e Ａ瑞穂０５
４５
-19		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24.5m市
道、
北西11.8m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,346  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
244,869 		 100
[  95.1]
257,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
156,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
189,745 		 100
[  77.8]
243,888 
244,000 
c (　    202,837) 
202,837  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
196,076 		 100
[  85.5]
229,329 
229,000 
d (　           ) 
217,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
218,290 		 100
[  86.5]
252,358 
252,000 
e (　           ) 
209,913  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
207,166 		 100
[ 100.7]
205,726 
206,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



名古屋瑞穂 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,063,848 
1,315,757 
4,748,091 
3,611,790 
1,136,301 		 （　0.9767）
1,109,825 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     27,745,625 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋瑞穂 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.20 Ｓ3 227.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
 90 ％   300 ％   300 ％   181 ㎡      7.0 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅、１Ｒ（３０．８６㎡）、１ＬＤＫタイプ（４３．６０㎡）を各階２戸想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 用途・規模等からみて妥当と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.20 
100.0 
78.20 
2,978 
232,880 		 10.0  2,328,800 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
74.46 
100.0 
74.46 
2,054 
152,941 		 3.0  458,823 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
227.12 
100.0 
227.12 

538,762 		 3,246,446 
0 
⑨年額支払賃料        538,762 円　×　12ヶ月　＝　       6,465,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,465,144 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       670,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,034,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,246,446 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,063,848 円　　　　（　        33,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瑞穂賃貸２７
　　　　-22		 1,981  
(   1,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,105 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,061 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,054 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瑞穂賃貸２７
　　　　-18		 1,936  
(   1,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
2,016 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋瑞穂 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 283,500 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 335,257 円  　　　        6,705,144　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,315,757 円　（　　　　　　         7,269 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     227.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,611,790 円  
（　　　　　        19,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,063,848 円      
②総費用 1,315,757 円      
③純収益　①－② 4,748,091 円      
④建物等に帰属する純収益 3,611,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,136,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,109,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,132 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,745,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋瑞穂 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市瑞穂区妙音通二丁目１９番
 1808000338200-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋瑞穂 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋瑞穂 5-5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.
鑑定評価額 43,600,000 円  １㎡当たりの価格 241,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市瑞穂区妙音通２丁目１９番
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
絶対高４５ｍ高度


(90,300)

1:3.5		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 店舗併用住宅、営業
所等が多い路線商業
地域		 南32.7m県道 水道、ガス、下水 妙音通

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．７ｍ県道 交通

施設		 妙音通駅西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
絶対高４５ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏に位置する、幹線道路沿いの店舗や共同住宅等が見られる路線商業地域である。地域要因に特段の
変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市瑞穂区及び周辺区の幹線道路沿い、駅周辺、商店街等の商業地域である。需要者の中心
は、飲食や物品販売等の沿道サービス業の店舗や事務所を求める地元中小企業、全国的に店舗を展開する大企業、マン
ション事業者等と想定される。近隣地域は、最寄駅に近く交通量の多い幹線道路に面していることから、店舗用地とし
ての需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、取引価格は画地規模等により異なり価格帯は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの商業地域であるが、自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収
益価格は低位に求められた。比準価格は、概ね地域の特性が類似し代替競争関係が成立していると認められる事例を採
用して求めたものであり、市場の実態が反映され説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、
収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-3             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[147.9]		 [100.0]
100		 241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高騰による財需要の低迷等、先
行きに不透明感はあるが、低金利環境の基で
不動産市場は堅調に推移している。


特別な地域要因の変動は認められないが、最
寄駅から近く、幹線道路に面する繁華性を有
している商業地域であることから、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋瑞穂 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瑞穂０６
４３
-21		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24.5m市道、
南11.8m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(96,281)
b Ａ瑞穂０５
４２
-512		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9.1m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ａ瑞穂０６
４３
-22		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南32.7m市道、
南9.1m、角地
近商

(100,400)
d Ａ瑞穂０５
４５
-518		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.5m県道、
北4.5m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,259  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
294,300 		 100
[ 122.3]
240,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
241,000 
b (　           ) 
153,798  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
214,710 		 100
[  87.4]
245,664 
246,000 
c (　           ) 
336,516  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
331,709 		 100
[ 139.1]
238,468 
238,000 
d (　           ) 
217,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
218,290 		 100
[  91.0]
239,879 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



名古屋瑞穂 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,719,688 
1,207,247 
4,512,441 
3,312,400 
1,200,041 		 （　0.9540）
1,144,839 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     28,620,975 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋瑞穂 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 78.20 Ｓ3 227.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高４５ｍ高度
 90 ％   300 ％   300 ％   181 ㎡      7.0 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  32.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は平均専有面積３７．２３㎡、１ＬＤＫ及び１Ｒの各階２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.20 
100.0 
78.20 
2,705 
211,531 		 10.0  2,115,310 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
74.46 
100.0 
74.46 
1,932 
143,857 		 3.0  431,571 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
227.12 
100.0 
227.12 

499,245 		 2,978,452 
0 
⑨年額支払賃料        499,245 円　×　12ヶ月　＝　       5,990,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,990,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       299,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,691,393 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,978,452 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,719,688 円　　　　（　        31,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瑞穂賃貸４７
　　　　-2		 2,089  
(   2,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,895 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,937 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,932 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ瑞穂賃貸４３
　　　　-6		 1,741  
(   1,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,978 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋瑞穂 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 299,547 円  　　　        5,990,940　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,000 円  　　　　     52,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,000 円  　　　　     52,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,207,247 円　（　　　　　　         6,670 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     227.12 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,312,400 円  
（　　　　　        18,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,719,688 円      
②総費用 1,207,247 円      
③純収益　①－② 4,512,441 円      
④建物等に帰属する純収益 3,312,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,200,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,144,839 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,620,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋瑞穂 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市瑞穂区妙音通二丁目１９番
 1808000338200-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考