別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋瑞穂 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋瑞穂 -14 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　研二   TEL.
鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 327,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市瑞穂区白羽根町１丁目６番１
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中にマン
ション等も見られる
住宅地域		 南9m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場西

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 瑞穂運動場西駅北東方

360m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 すでに住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測する。瑞穂区内の住宅地需要は底堅
く、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の鉄道駅から概ね徒歩圏にある住宅地の存する圏域と判断した。主となる需要者は、市内に勤務す
る一次取得者である。瑞穂区は、住宅地域としての人気は高く、住宅地需要は堅調である。戸建住宅の需要の中心とな
る面積は、概ね１００～１２０㎡であり、中心価格帯は土地のみで３０００～４０００万円、新築戸建て分譲で６００
０万円程度である。総額が高騰したため、宅地を細分化し、５０～８０㎡で販売する建売住宅も多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。また、比準過程は主た
る需要者の価格決定プロセスに類似していて、説得力も高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であるが、
当該標準地は自用の戸建住宅向きの画地条件であって、収益性が価格形成に与える影響は弱い。本件では比準価格を標
準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋瑞穂 -8              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [109.0]
100		 327,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復している。雇用状況は改善し、消費者物価
は上昇が緩やかになっている。住宅建設は弱
含みである。

地価水準の変動を除き、不動産市場の特性に
大きな変化はない。地域の状況は安定的であ
り、地域要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋瑞穂 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瑞穂０５
４３
-506		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.8m市道、
西9.9m、角地
２中専
高度地区最高20m
(80,200)
b Ａ瑞穂０６
４２
-8		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.2m市道、
北4.5m、角地
１中専
高度地区15m
(70,200)
c Ａ瑞穂０５
４２
-504		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１住居

(70,180)
d Ａ瑞穂０５
４３
-521		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.1m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
e Ａ瑞穂０６
５１
-7		 名古屋市瑞穂区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6.4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,602  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.5]
307,757 		 100
[ 103.0]
298,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
279,277  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
267,803 		 100
[  88.4]
302,945 
330,000 
c (　           ) 
202,071  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
233,504 		 100
[  81.6]
286,157 
312,000 
d (　           ) 
252,578  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
268,201 		 100
[  86.4]
310,418 
338,000 
e (　           ) 
255,790  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
261,010 		 100
[  86.6]
301,397 
329,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



名古屋瑞穂 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,486,317 
1,415,554 
5,070,763 
4,353,110 
717,653 		 （　0.9760）
700,429 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,676,881 円　　　　（　     80,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋瑞穂 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.87 ＬＳ3 356.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡      9.8 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５１㎡、２ＬＤＫのファミリータイプを想定。１階は一部駐車場。 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 １階が駐車場のため、有効率は低めである。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅・駐車場
118.74 
43.0 
51.06 
2,155 
110,034 		 3.0  330,102 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
118.74 
85.9 
102.00 
2,155 
219,810 		 3.0  659,430 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
356.22 
71.6 
255.06 

549,654 		 1,648,962 
0 
⑨年額支払賃料        549,654 円　×　12ヶ月　＝　       6,595,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,595,848 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       413,031 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,470,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,648,962 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,486,317 円　　　　（　        31,184 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瑞穂賃貸３２
　　　　-15		 2,092  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,155 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ瑞穂賃貸２７
　　　　-23		 2,106  
(   2,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,217 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋瑞穂 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,800 円  　　　　     67,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 275,354 円  　　　        6,883,848　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      575,400 円  　　　　     67,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,700 円  　　　　     67,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,700 円  　　　　     67,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,415,554 円　（　　　　　　         6,806 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     356.22 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,353,110 円  
（　　　　　        20,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,486,317 円      
②総費用 1,415,554 円      
③純収益　①－② 5,070,763 円      
④建物等に帰属する純収益 4,353,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 717,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 700,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,676,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋瑞穂 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市瑞穂区白羽根町一丁目６番１
 1808000305039-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋瑞穂 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋瑞穂 -14 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.
鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 327,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市瑞穂区白羽根町１丁目６番１
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中にマン
ション等も見られる
住宅地域		 南9m市道 水道、ガス、下水 瑞穂運動場西

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 瑞穂運動場西駅北東方

360m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅等が混在する既成住宅地域である。地域に変化をもたらす格別な変動要因はないことから、
当面は現状と大差なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市瑞穂区及び周辺区内に存する住宅地域である。需要者の中心は、サラリーマン等の所得
者層のほか、瑞穂区及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人である。最寄駅から徒歩圏内にあり、街区整備状
況に優れた地域であることから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、総額
で６０００～７０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、自用目的の取引が多く土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は、概ね地域の特性が類似し代替競争関係が成立していると認
められる事例を採用して求めたものであり、市場の実態が反映され説得力を有する。したがって、実証的に得られた比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋瑞穂 -8              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    297,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [109.0]
100		 327,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    307,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高騰による財需要の低迷等、先
行きに不透明感はあるが、低金利環境の基で
不動産市場は堅調に推移している。


特別な地域要因の変動は認められないが、最
寄駅から徒歩圏内で交通利便性の良い住宅地
域であり、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋瑞穂 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ瑞穂０６
４３
-15		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.1m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ瑞穂０６
４７
-7		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
c Ａ瑞穂０６
４７
-8		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,180)
d Ａ瑞穂０５
４５
-515		 名古屋市瑞穂区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,160)
e Ａ瑞穂０６
４３
-3		 名古屋市瑞穂区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
北6.4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(40,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
314,861  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.9]
296,185 		 100
[  99.0]
299,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
347,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
347,612 		 100
[ 115.2]
301,747 
329,000 
c (　           ) 
334,165  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
313,011 		 100
[ 100.3]
312,075 
340,000 
d (　           ) 
199,801  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
234,007 		 100
[  80.4]
291,053 
317,000 
e (　           ) 
303,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
280,679 		 100
[  94.7]
296,388 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



名古屋瑞穂 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,451,540 
1,394,533 
5,057,007 
4,237,370 
819,637 		 （　0.9760）
799,966 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     19,046,810 円　　　　（　     91,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋瑞穂 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.87 ＬＳ3 356.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡      9.8 m x   21.8 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５１㎡、３階建共同住宅（コンパクトタイプ・５戸）を想定。１階は一部駐車場利用を想定。 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅・駐車場
118.74 
43.0 
51.06 
2,258 
115,293 		 3.0  345,879 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
118.74 
85.9 
102.00 
2,258 
230,316 		 3.0  690,948 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
356.22 
71.6 
255.06 

575,925 		 1,727,775 
0 
⑨年額支払賃料        575,925 円　×　12ヶ月　＝　       6,911,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,911,100 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       715,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,435,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,727,775 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,451,540 円　　　　（　        31,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ瑞穂賃貸５１
　　　　-1		 2,650  
(   2,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,258 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ瑞穂賃貸４７
　　　　-2		 2,089  
(   2,028) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,234 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋瑞穂 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 329,500 円  　　　　     65,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 214,533 円  　　　        7,151,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,100 円  　　　　     65,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,900 円  　　　　     65,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,394,533 円　（　　　　　　         6,704 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     356.22 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,237,370 円  
（　　　　　        20,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,451,540 円      
②総費用 1,394,533 円      
③純収益　①－② 5,057,007 円      
④建物等に帰属する純収益 4,237,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 819,637 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 799,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,046,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋瑞穂 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市瑞穂区白羽根町一丁目６番１
 1808000305039-0000
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備考