令和6年1月15日　提出 名古屋瑞穂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -9 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区中山町２丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 桜山 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 桜山駅西方 460m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や共同住宅等が混在する既成住宅地域である。地域に変化をもたらす格別な変動要因はないことから、 当面は現状と大差なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、名古屋市瑞穂区及び周辺区内に存する住宅地域である。需要者の中心は、サラリーマン等の所得 者層のほか、瑞穂区及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人である。近隣地域は、最寄駅から徒歩圏内にあり 、交通利便性の良い住宅地域であるため、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、総 額で３５００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅や共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、自用目的での取引がなされることが多く、収益性より居住の 快適性を指向する地域的特性を有している。また、面積が小さいことから、経済合理性に合う賃貸建物の想定が困難で あるため、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められた実証的な価格 である比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [129.8] [103.0] 100 248,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高騰による財需要の低迷等、先 行きに不透明感はあるが、低金利環境の基で 不動産市場は堅調に推移している。 特別な地域要因の変動は認められないが、最 寄駅から徒歩圏内で交通利便性の良い住宅地 域であり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％